Как се издава фактура за наем. Комунални плащания по договори за наем. Приспадане на ДДС за комунални услуги при наемане

28 август 2014 г., 07:15 ч., въпрос № 542279 Лариса, град Новосибирск

наем на нежилищни помещения, наем на нежилищни помещения, наем на общински помещения, наем на нежилищни помещения, наем на нежилищни помещения

Свиване

Отговори на адвокати (1)

Ако сте закупили недвижим имот като физическо лице и искате да го отдавате под наем като физическо лице, не е необходимо да откривате разплащателна сметка. В този случай трябва да платите 13% данък върху доходите на физическите лица. Парите могат да бъдат преведени на вашата лична карта.

Ако сте отворили индивидуален предприемач и имате данъчно облагане по опростената данъчна система от 6%, тогава трябва да разгледате ситуацията.

Необходимо ли е да се открие разплащателна сметка в банкова сметка за индивидуален предприемач?
За разлика от юридическите лица, индивидуалните предприемачи не са длъжни да откриват разплащателна сметка за извършване на дейността си. Защото законът не предвижда такова задължение. Има съдебни дела с фонда за социално осигуряване, когато Федералният фонд за социално осигуряване на Руската федерация изисква от индивидуален предприемач, индивидуален предприемач да открие разплащателна сметка, за да я кредитира с възстановяване на суми, изплатени на индивидуалния предприемач за „ майчинство." Жалбата и след това касационната инстанция признаха подобни искания за незаконни, тъй като индивидуалният предприемач няма задължения по отношение на текущата сметка. Ако нямате разплащателна сметка, трябва да запомните, че лимитът за плащания в брой е 100 000 rub.в рамките на един договор. Но текущата сметка за индивидуален предприемач може да има повече предимства, отколкото недостатъци, те трябва да бъдат известни, взети под внимание и приложени. \

Какви са плюсовете и минусите на банковата сметка?

Плюс - Няма нужда да посещавате банката и да я плащате за услуги за парично сетълмент (по-нататък - RKO). Ако нямате банкова сметка, никой няма да може да изисква от вас да депозирате парични постъпления в банката и да наложи лимит за теглене на пари в брой (както се случва с юридическите лица). Ако работите само с физически лица, е невъзможно да се прилагат ограничения върху паричните сетълменти.

Плюс - Но ако планирате да извършвате плащания с други индивидуални предприемачи и юридически лица, по-добре е да отворите сметка. Това по всякакъв начин е по-удобно за контрагентите - юридически лица и няма да стесните кръга от клиенти до тези, които работят само по безналични плащания. Освен това плащанията в брой с юридически лица са ограничени до сумата от 100 000 рубли, следователно, ако планирате да извършвате транзакции за голяма сума, ще трябва да разберете как да разграничите плащанията, за да се вместите в текущия лимит за пари в брой плащания.

Плюс - Освен това разплащателната сметка ще ви спести необходимостта от инсталиране на касово оборудване (ако не планирате да извършвате както парични, така и безналични плащания), като в същото време ще осигури пълна прозрачност на вашите парични транзакции поради наличие на банкови документи. Е, не можете да отпишете такива неща като възможността за загуба или кражба на средства по време на тяхното транспортиране и съхранение.

Недостатък - когато работите с банка, трябва да понесете допълнителни разходи за плащане на услуги за управление на пари и необходимостта да посетите банков клон. Разбира се, ако нямате онлайн банкиране.

Работата като индивидуален предприемач с текуща сметка има повече предимства.

Ако нямате IP, не бързайте да го отваряте, защото... ще е необходимо да се плащат различни вноски (20 727 рубли 53 копейки годишно, от които в пенсионния фонд - 17 328 рубли 48 копейки). Разбира се, можете да направите приспадане тук. Извършва се тримесечно. Да приемем, че сте получили доход от 100 000 рубли. за тримесечието. Съотв 6000 rub.(USNO 6%) трябва да платите данък в бюджета. В същото време трябва да плащате застрахователни премии за задължително пенсионно и задължително здравно осигуряване на тримесечие в размер на 5181,88 rub.(=20 727 рубли 53 копейки \ 4 четвърти). 6000 rub. - 5181,88 рубли = 818,12 рубли.

Така на тримесечие ще трябва да платите 5181,88 рубли (застраховка и медицински вноски) + 818,12 рубли. (останалата опростена данъчна система 6%).

Общо трябва да платите 6000 рубли на тримесечие. В примера е по-изгодно да отворите индивидуален предприемач, защото плащаме 7000 рубли. по-малко, за разлика от физическо лице (трябваше да плати 13 000 рубли данък върху доходите на физическите лица). Освен това, ако договорът за лизинг е сключен за тримесечие и сумата на договора е 100 000 рубли, тогава не е необходимо да откривате разплащателна сметка и не плащате допълнителни такси за обслужване на банковата сметка.

А съществуващите наемодатели като правило предлагат свои собствени шаблонни текстове за подновяване. Те често съдържат капани, които след това лишават наемателя от правото на приспадане на ДДС и отписване на разходи. Следователно, дори на етапа на преговорите, си струва да оцените предложените условия на сделката от гледна точка на данъчния риск.

Някои от условията на лизинга трябва да присъстват в договора, в противен случай той ще се счита за несключен. Други условия могат да бъдат посочени по същия начин, както за вашата фирма. Договорът за наем на помещението е даден по-долу като пример. Тези разпоредби на договора, които могат да бъдат формулирани по различен начин, са посочени в образеца с номера. Вариантите за алтернативна формулировка на тези разпоредби се намират в таблицата (вижте по-нататък в статията).

Варианти на формулировка на договор за наем на офис

Имот под наем

На първо място, проверете дали договорът описва подробно имуществото, което вашата компания наема (клауза 3 от член 607 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Тоест, посочва се неговият тип (сграда, помещение), (или условен) номер, адрес, брой етажи, площ. Ако вашата фирма наема отделно помещение, към договора обикновено се прилага план за разположението му на етажа.

Същите данни трябва да бъдат в акта, който формализира прехвърлянето на лизинговия обект (клауза 1 от член 655 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Освен това при наемане на недвижим имот този документ е задължителен. В противен случай данъчните власти могат да оттеглят разходите за наем като неподкрепени с документи (писмо от 13 октомври 2011 г. № 03-03-06/4/118).

под наем

Размерът на наема е друго задължително условие на сделката (клауза 1 от член 654 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Готов ли е контрагентът да предостави обезщетения и да не изисква плащане за какъвто и да е период, например за първите месеци на наема? Съветваме Ви обаче да избягвате формулировката в договора, че наемателят ползва имота безвъзмездно. В противен случай инспекторите могат да натрупат допълнителен доход под формата на икономически ползи от безплатно използване (клауза 8 от член 250 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Следователно е по-добре да преизчислите наема, така че неговият размер да отчита ползата, предоставена от контрагента. Например, наемната ставка е 390 рубли. на кв. м на месец. Срокът на наема е една година. Фирмата ползва имота безвъзмездно през първите два месеца. Тогава общата сума на наема ще бъде 3900 рубли. (390 рубли х 10 месеца). Това означава, че договорът може да посочи курс от 325 рубли. на кв. m (3900 RUR: 12 месеца).

Комунални услуги

Договорите с енергоснабдителните организации обикновено се сключват от лизингодателите. Следователно сметки за комунални услуги се издават на техния адрес. И наемателите след това компенсират тези разходи. Има няколко варианта за такова обезщетение.

Включете цената на услугите в наема. Именно това условие е най-полезно за изчисляване на данъците. Наистина, в този случай вашата компания ще може да поиска приспадане на ДДС от пълния размер на наема без никакви затруднения.

В този случай можете да имате фиксирана наемна ставка. Или посочете, че наемът се състои от две части: фиксирана и променлива, която зависи от услугите, използвани от наемателя. Но за да приспаднете ДДС и да отчетете разходите, ви е необходим първичен документ, потвърждаващ изчисляването на променливата част от наема. Това може да бъде акт или извлечение за плащане с прикачени копия от фактури на доставчика на комунални услуги. Следователно в договора установете задължението на контрагента да предостави такъв документ.

Плащайте сметки за комунални услуги отделно от наема. В този случай няма да можете да поискате приспадане на сметки за комунални услуги. В крайна сметка данъчните власти смятат, че наемодателят не трябва да преиздава фактури за комунални услуги. Освен това длъжностните лица също не позволяват тази сума на ДДС да бъде включена в разходите (писмо на руското Министерство на финансите от 14 май 2008 г. № 03-03-06/2/51).

Въпреки че съдиите смятат, че компанията може да приеме ДДС като приспадане на фактурата на лизингодателя (Решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 25 февруари 2009 г. № 12664/08). Но за да не спорите с данъчните власти, по-добре е да включите комуналните услуги в наема.

Нека добавим, че е възможно и сключването на договор за представителство, при който лизингодателят закупува комунални услуги за дружеството. Или включете такова условие в договора за наем на помещението. Но в този случай са възможни и искове от данъчните власти.

Факт е, че агентът трябва да сключва сделки единствено в интерес на принципала (писмо на Министерството на финансите на Русия от 21 януари 2013 г. № 03-11-06/2/07). И при това положение се оказва, че той е сключил договори с доставчици на комунални услуги още преди вашата фирма да му даде такова указание. Поради това е възможно данъчните власти да сметнат посредническата схема за фиктивна и да твърдят, че наемодателят ви е префактурирал неправомерно.

Период на наемане

По-удобно е, ако периодът на наемане е по-малък от година. Тогава не е необходимо споразумението да бъде регистрирано в Rosreestr (клауза 2 от член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Или изобщо не можете да посочите срока на лизинга в договора. Такава сделка също не трябва да бъде регистрирана (клауза 11 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 16 февруари 2001 г. № 59). Но има съществен недостатък. Наемодателят може да прекрати договора по всяко време, като уведоми дружеството три месеца предварително. Въпреки че, ако контрагентът се съгласи, периодът на такова уведомление може да бъде увеличен, например до шест месеца (клауза 2 на член 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Ако зададете срока на лизинга на година или повече, ще трябва да регистрирате не само споразумението, но и всички допълнителни споразумения към него (клауза 2 на член 164 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Това правило е в сила от 1 септември 2013 г.

Ако искате да избегнете държавна регистрация, периодът на наемане трябва да бъде максимум 364 дни (365 дни във високосна година). Например от 1 януари до 30 декември 2015 г. включително (а не до 31 декември). В противен случай ще се счита, че споразумението е сключено точно за една година и трябва да бъде регистрирано (клауза 2 на член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Разходи за ремонт

Като общо правило наемателят е длъжен да извърши текущ ремонт, а наемодателят е длъжен да извърши основен ремонт. Но в договора могат да бъдат установени други правила (член 616 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Например, ако една компания планира сама да заплати разходите за основен ремонт, това трябва да бъде уредено в договора. В противен случай данъчните власти ще премахнат разходите.

Отговорност на страните

Глоби или неустойки могат да бъдат поискани от контрагента само ако са изрично предвидени в договора (член 330 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако напишете общата шаблонна фраза „страните носят в съответствие със законодателството на Руската федерация“, тогава според закона ще бъде възможно да се събират само лихви за използване на други при ставката на рефинансиране (член 395 от Гражданския закон). Кодекс на Руската федерация). Това е, например, от наемател за късен наем.

Следователно в раздела за отговорността е по-изгодно да се определи конкретна сума, така че да е по-ниска от лихвата, изчислена съгласно член 395 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Валидност на споразумението

Често компанията започва да използва имота дори преди страните. За да предотвратите данъчните власти да открият вина в разходите за наем за периода, когато споразумението не е сключено, напишете в него следното условие: споразумението се прилага за отношенията на страните, които възникнало преди сключването му (клауза 2 чл. 425 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Между другото, това условие няма да повлияе на държавната регистрация на сделката. Например вашата фирма за период от 10 месеца. Но дори и преди това компанията действително е използвала имуществото на контрагента в продължение на пет месеца. За целите на държавната регистрация обаче срокът на лизинга е 10 месеца, а не 15.

Нека добавим, че за да осчетоводите разходите ви е необходим и акт, потвърждаващ, че вашата фирма е получила имота за ползване, преди да сключи договор.

Фактурата е документ, издаден от продавача на стоки или услуги на купувача. Така фактът на продажбата се потвърждава и възниква основание за плащане.

Как се издава фактура за плащане?

Фактурата се издава както без договаряне, така и въз основа на договаряне. Изпраща се на купувача на услуги по имейл или се доставя лично. Документът се съставя на хартиен или електронен носител (във формат Word, Excel и PDF и др.). В зависимост от споразумението на страните, фактурата се издава преди или след предоставяне на услугата/доставката на стоките.

Каква е разликата между фактурите за плащане от LLC и индивидуален предприемач?

Фактурите от индивидуален предприемач (индивидуален предприемач) и от LLC (дружество с ограничена отговорност) се различават една от друга само по това, че предприемачът подписва документа веднъж, докато в LLC се изискват два подписа както за ръководителя на предприятието, така и за главен счетоводител.

Формуляри на фактури за плащане 2019-2020 г

Каним ви да изтеглите безплатни празни формуляри за фактури, валидни за 2019 г.

Как да попълните формуляр за фактура за плащане?

Формата на фактурата за плащане не е регламентирана от законодателни документи. Всяка организация разработва формуляр на документ независимо, включително необходимите подробности, или използва общоприети шаблони.

При издаване на фактура за плащане, тя включва:

• Номер на сметката (номерацията започва от януари на текущата година) и датата на нейното създаване.
• Име на продавача, юридически адрес и банкови данни за превод на плащането.
• Име (три имена), адрес, данъчен идентификационен номер и контролен пункт (ако е наличен) на платеца.
• Данни за услуга или продукт: име, мерни единици, количество, цена и обща цена.
• ДДС информация.
• Краен срок за плащане по фактурата (ако е необходимо).
• Подписи на директора на предприятието (IP) и главния счетоводител, печат (ако има такъв).

Защо е по-удобно да издавате фактури в CUBE? Видео.

Образци за попълване на фактури

За да въведете правилно данните за вашата организация (или индивидуален предприемач) и платеца във формуляра, изтеглете безплатни шаблони за попълване на фактура за плащане на услуги и стоки.

Спрете да губите време в попълване на шаблони и формуляри

Услугата KUB ви помага да издавате фактури за 20 секунди и да подготвяте други документи без нито една грешка, благодарение на пълната автоматизация на попълването на шаблони.

KUB е нов стандарт за издаване и изпращане на фактури на клиенти.

Как да отразя ДДС във фактура?

Във фактурата за плащане с ДДС (при използване на индивидуален предприемач или организация от основната данъчна система - OSNO) размерът на данъка върху добавената стойност е посочен отделно - 18% от цената на стоките или услугите.

Фактурата без ДДС (при използване на индивидуален предприемач или организация, използваща опростената система за данъчно облагане - опростена система за данъчно облагане) показва: „Без ДДС“ или „ДДС не се облага с данък“.

Кога датата на плащане трябва да бъде посочена във фактурата?

Крайният срок за плащане на фактурата е посочен в документа в случай, че споразумението между доставчика на услуги и стоки и техния получател определя времевата рамка за финансово разплащане между страните.

Фактът, че нежилищните помещения се наемат от „физически“ собственик (който не е предприемач), често обърква счетоводителите на компаниите наематели. Нека да разгледаме основните въпроси, които възникват в такава ситуация.

Има ли нещо специално в договора за наем на помещение с физическо лице?

Най-обикновената. Не забравяйте да включите в договора:

• данни, които ви позволяват точно да идентифицирате наетото помещение, по-специално неговия точен адрес, местоположение в сградата (етаж, номер на стая), както и площта на помещението клауза 3 чл. 607 Граждански кодекс на Руската федерация;
• размер, ред и условия за плащане на наема стр. 1, 2 с.л. 614, ал. 1, чл. 654 Граждански кодекс на Руската федерация. В същото време не е необходимо да се споменава ДДС. В края на краищата, непредприемачът „физик“ не е платец на този данък, следователно ДДС не е включен в наема.

Без тези условия договорът за наем ще бъде разгледан несключен m клауза 1 чл. 654 Граждански кодекс на Руската федерация; Решение на Федералната антимонополна служба № F03-6929/2011 от 17 февруари 2012 г.; FAS VSO от 10 април 2012 г. № A58-4042/2011.

Ако сключите споразумение след 1 март 2013 г.след това, независимо от това за колко време е сключен, регистрирайте го в териториалния орган на Rosreestr няма нужда стр. 1, 8 с.л. 2 от Закона от 30 декември 2012 г. № 302-FZ. Що се отнася до договорите за наем, подписани преди посочената дата, те няма да се регистрират, ако бъдат сключени клауза 2 чл. 609, ал. 2 на чл. 651 Граждански кодекс на Руската федерация; стр. 10, 11 Информационно писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд от 16 февруари 2001 г. № 59:

• <или>за период по-малък от 1 година;
• <или>без изобщо да посочва конкретен период. В този случай договорът се счита за сключен за неопределено време.

Преди да подпишете договор за наем с физическо лице, има смисъл да се уверите, че:

• той е собственикът на помещението, което се наема;
• помещенията са със статут на нежилищни. В края на краищата, по време на одит, данъчните власти могат да изключат от „печелившите“ разходи на компанията плащания за наемане на жилищни помещения, ако те не се използват по предназначение. Писмо на Министерството на финансите от 14 февруари 2008 г. № 03-03-06/1/93.

За да направите това, помолете бъдещия наемодател да ви покаже удостоверение за собственост върху наетите помещения или, още по-добре, скорошно извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти Приложение № 11 към Заповед на Министерството на икономическото развитие от 01.09.2011 г. № 440; клауза 3 чл. 7 от Закона от 21 юли 1997 г. № 122-FZ. Така ще знаете със сигурност, че имотът е негов.

Може ли фирма да плаща наем на физическо лице в брой?

Преди да отворите банкова сметкаЛогично е гражданинът да попита каква ще бъде комисионната за теглене на пари, получени от организации. В някои банки размерът му е доста голям.

Да, доста е. В този случай „паричният“ наем се превежда на наемодателя след представяне на паспорта му през касата на организацията, като се използва касова бележка (формуляр № КО-2). Лимит за сетълмент в брой (100 000 рубли на споразумение) за сетълменти между организации и граждани не се прилага Директива на Централната банка от 20 юни 2007 г. № 1843-U.

Но, разбира се, по-удобно е организацията да прехвърля наем в брой. Следователно има смисъл да убедите гражданина-лизингодател да открие някаква сметка, поне да създаде спестовна книжка. Все пак това е въпрос на минути.

Как можете да включите комуналните услуги в разходите си без излишни проблеми?

За да направите това, комуналните услуги трябва да бъдат включени в наема. Това може да стане по два начина.

МЕТОД 1.Комунални плащания - неразпределени(фиксиран) Частпод наем. В този случай условието за размера на плащането е формулирано в договора по следния начин:

„Наемът е определен на _______ рубли. и включва разходите за комунални услуги, консумирани от Наемателя.“

Тази опция обаче може да не устройва наемодателя. В крайна сметка размерът на общинския апартамент зависи от обема на действителното потребление на вода, електричество и други ресурси. Съответно тези разходи не могат да бъдат предвидени предварително. Като общо правило размерът на наема може да се коригира не повече от веднъж годишно. клауза 3 чл. 614 Граждански кодекс на Руската федерация.

МЕТОД 2.Сметките за комунални услуги са променливачаст от наема. Тогава условието за наем може да звучи например така:

„Наемът се определя като фиксирана част в размер на _______ рубли. на месец и променлива част в размер на разходите за комунални услуги, потребени от Наемателя през този период. Размерът на променливата част се определя въз основа на данните от измервателните уреди, монтирани в наетите помещения, както и въз основа на сметки за комунални услуги и се заплаща въз основа на представени от Наемодателя копия на сметки за комунални услуги.”

При тази опция промяна в общия размер на лизинговите вноски няма да се счита за промяна в наема. клауза 11 от Информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд от 11 януари 2002 г. № 66.

И в двата случая цялата сума на наема (както фиксирана, така и променлива) е плащане за услугите на наемодателя при предоставяне на помещения под наем. Следователно организация (включително такава, използваща опростена процедура) може напълно да вземе предвид наема в разходите x подп. 10 стр. 1 чл. 264, подп. 4 ал.1 чл. 346.16 Данъчен кодекс на Руската федерация.

Дали фирмата е данъчен агент за данъка върху доходите на физическите лица при плащане на наем на физическо лице?

да От платения наем организацията трябва да изчисли, удържи и прехвърли данъка върху доходите на физическите лица; също така е необходимо да се създаде карта за доходите на наемодателя и да се представят сертификати 2-NDFL за него стр. 1, 2 с.л. 226, чл. 230 Данъчен кодекс на Руската федерация.

Нямате право да прехвърляте отговорността за плащане на данъка върху доходите на физическите лица на гражданин. клауза 5 чл. 3 Данъчен кодекс на Руската федерация. Условието на договора (или допълнителното споразумение към него), според което това задължение се възлага на физическо лице, ще се счита за невалидно.

При експлоатация на наето помещение наемателят неизбежно поема разходи за отопление, осветление, водоснабдяване и канализация, газоснабдяване и други комунални услуги.

Напомняме на читателя, че в рамките на договора за наем има няколко опции за плащане на комунални услуги:

Комуналните плащания са включени в наема и се компенсират на наемодателя,

Комуналните плащания се компенсират на наемодателя отделно от размера на наема,

Наемателят самостоятелно сключва споразумения за услуги с комунални услуги и сметките за комунални услуги се плащат от него без участието на наемодателя.

Нека разгледаме всяка от опциите по-подробно.

Комуналните плащания са включени в наема.

Да речем, че договорът за наем предвижда, че разходите за комунални услуги са включени в наема.

Организацията наемодател, въз основа на сключени споразумения с организации, предоставящи комунални услуги, плаща издадените от тях фактури.

А наемателят, прехвърляйки наема, автоматично компенсира наемодателя за платените от него комунални разходи.

За лизингодателя разходите за комунални услуги, консумирани от наемателите, са разходите за поддръжка на наетия имот и се вземат предвид като част от разходите на лизингодателя.

Моля, имайте предвид, че в случай, че цената на сметките за комунални услуги е включена в размера на наема, размерът на самия наем може да бъде определен от споразумението като фиксирана сума или може да варира в зависимост от размера на комуналните услуги и други подобни услуги реално консумирани от наемателя. В този случай наемното плащане ще се състои от два компонента:

Фиксираният компонент или самият наем,

Променлив компонент или сметки за комунални услуги.

В случай, че наемът е фиксиран, организацията на наемодателя се освобождава от необходимостта да разпределя комунални услуги между наемателите.

Ако наемът се определя като сбор от два компонента, наемодателят е принуден да води отделни отчети за разходите за комунални услуги. Това се дължи на факта, че променливият компонент на наема пряко зависи от размера на реално направените разходи за поддръжка на конкретния нает имот.

Моля, имайте предвид, че при този тип наем е по-добре да не подчертавате разходите за комунални услуги като отделен ред, а да посочите общата сума на наема във фактурата.

Третирането на наема от страна на наемодателя ще зависи от това дали отдаването под наем на имущество е основна дейност или не.

Моля, имайте предвид, че при определяне на какъв вид дейност на организацията-наемодател принадлежи дейността по предоставяне на имущество под наем, се препоръчва да се ръководи от критерия за същественост.

Нека припомним, че Министерството на финансите на Руската федерация в Инструкциите за процедурата за изготвяне на финансови отчети, одобрени със Заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 22 юли 2003 г. № 67n „За формите на финансовите отчети на организации,” препоръчва използването на 5 процента от определен показател като такъв критерий:

„Даден показател се счита за значим, ако неговото неразкриване може да повлияе на икономическите решения на заинтересованите потребители, взети въз основа на отчетната информация. Решението на организацията дали даден индикатор е значим зависи от оценката на индикатора, неговото естество и специфичните обстоятелства на възникването му. Една организация може да вземе решение, когато дадена сума се счита за значителна, ако нейното съотношение към общата сума на съответните данни за отчетната година е най-малко пет процента.

В зависимост от това какъв вид дейност лизингодателят включва лизинг на своите активи, лизингодателят отразява в счетоводството комуналните услуги или като разходи за обичайни дейности, или като оперативни разходи.

Ако предоставянето на имущество под наем е основната дейност на организацията, наемът, включително сметки за комунални услуги, в съответствие с параграф 5 от PBU 9/99, се отразява като доход от обичайни дейности и се взема предвид в сметка 90 „Продажби“ , подсметка 90-1 "Приходи" " А разходите за комунални услуги, в съответствие с параграф 5 от PBU 10/99, са разходи за обичайни дейности.

В този случай в счетоводството се правят следните записи:

Ако прехвърлянето на имущество под наем не е основната дейност, наемът ще бъде отразен от лизингодателя като част от оперативните приходи, въз основа на разпоредбите на параграф 7 от PBU 9/99, и ще бъде отчетен в сметка 91 „Други приходи и разходи”, подсметка 91-1 „Други приходи.” Плащането за комунални услуги, съгласно издадените фактури за комунални услуги, се взема предвид от лизингодателя за счетоводни цели като оперативни разходи, в съответствие с параграф 11 от PBU 10/99, и се отразява в сметка 91 „Други приходи и разходи“ подсметка 91 -2 "Други разходи" "

В данъчното счетоводство на лизингодателя процедурата за отразяване на наема също зависи от това дали лизингът на имущество е основна дейност или не.

Ако наемът е основният вид дейност, тогава наемът, в съответствие с Данъчния кодекс на Руската федерация (наричан по-долу Данъчния кодекс на Руската федерация), се признава като доход от продажби. В същото време плащането за комунални услуги въз основа на фактури, издадени от комунални услуги, въз основа на Данъчния кодекс на Руската федерация, е включено в материалните разходи.

Ако отдаването под наем не е основна дейност, тогава, съгласно Данъчния кодекс на Руската федерация, доходите от лизинг на имущество са неоперативни приходи. В този случай лизингодателят може да вземе предвид плащанията за комунални услуги или като част от други разходи въз основа на Данъчния кодекс на Руската федерация, или като част от неоперативни разходи, в съответствие с Данъчния кодекс на Руската федерация.

Разходите за сметки за комунални услуги в данъчното счетоводство, съгласно Данъчния кодекс на Руската федерация, се класифицират като непреки разходи. Те се отписват изцяло като разходи за текущия отчетен период.

Комуналните разходи не са включени в наема.

Договорът за наем може да предвижда, че наемателят заплаща комунални услуги над размера на наема. При този вариант комуналните услуги се заплащат от лизингодателя от името на наемателя, а наемателят възстановява на наемодателя сумата на комуналните плащания, прехвърлени от него за наемателя, въз основа на квалификацията на услугата за комунални плащания, посочена в договора за наем като посредник.

В съответствие с параграф 2 от PBU 9/99 „Приходи на организацията“, доходът на организацията се признава като увеличение на икономическите ползи в резултат на получаването на активи, което води до увеличаване на капитала на тази организация, с изключение на вноските на участниците (собствениците на имущество).

Сумите, получени от други юридически и физически лица по комисионни споразумения, агентски и други подобни споразумения в полза на принципала, принципала и т.н., в съответствие с параграф 3 от PBU 9/99, не се признават като доход на организацията. По този начин сумата, получена от наемателя за възстановяване на комунални услуги, няма да бъде доход на наемодателя. Тези суми трябва да се отчитат като отделни бизнес операции.

За целите на данъчното облагане на печалбите в съответствие с Данъчния кодекс на Руската федерация, при определяне на данъчната основа, доходът под формата на имущество (включително средства), получен от комисионер, агент и (или) друг пълномощник във връзка с не се взема предвид изпълнението на задълженията по комисионен договор, договор за агенция или друго подобно споразумение, както и за възстановяване на разходите, направени от комисионера, агента и (или) друг пълномощник на принципала, принципала и (или) други главница, ако такива разходи не подлежат на включване в разходите на комисионера, агента и (или) друг пълномощник в съответствие с условията на договорите за споразумение. Посоченият доход не включва комисионни, агентски или други подобни възнаграждения.

Пример 1.

Организацията-наемодател, за която предоставянето на имущество под наем е основна дейност, на 1 юни отдаде помещенията на организацията-наемател за срок от 6 месеца. Наемът е 5900 рубли на месец (с ДДС - 900 рубли). В съответствие с условията на договора наемателят заплаща комуналните услуги за своя сметка. В този случай плащането за комунални услуги се превежда от лизингодателя, наемателят възстановява на лизингодателя тези разходи, след като му предостави документи, потвърждаващи действителните разходи за комунални услуги и тяхното действително плащане. Комуналните услуги за юни възлизат на 2596 рубли (включително ДДС - 396 рубли), включително комуналните услуги, консумирани от наемателя, възлизат на 472 рубли (включително ДДС - 72 рубли).

В счетоводните записи на лизингодателя тези транзакции са отразени в следните записи:

Край на примера.

Споразумението може да предвижда, че наемодателят ще получи определено възнаграждение от него за прехвърляне на сметки за комунални услуги за наемателя. Размерът на възнаграждението ще бъде за лизингополучателя или доход от обичайни дейности, или оперативен доход. В счетоводните записи на лизингодателя, в допълнение към горната кореспонденция, трябва да се направят следните записи за отразяване на размера на възнаграждението:

Нека дадем пример от нашата консултантска практика.

Пример 2. От консултантската практика на АД “ BKR -Домофон-Одит“.

Въпрос:

В договора за наем е посочено, че наемът се състои от два компонента: фиксиран и променлив. Променливият компонент се определя въз основа на действителните разходи за плащане на телефони (абонаментни такси, материали и оборудване, платени сертификати и т.н.).

Всеки месец ние, като наемодател, предоставяме на наемателя Акт за „Променлива част“.

Заплащането променлив компонент ли е на доходите ни от продажби и имаме ли право да класифицираме разходите за плащане на телефони, прехвърлени на наемателя, като разходи, които намаляват данъчната основа.

Отговор:

Според обясненията, получени от вас, договорът, сключен от вашата организация, като лизингодател, се състои от два компонента: постоянен, който включва самия наем и разходите за комунални услуги, и променлив, който включва разходите за комуникационни услуги.

За да се избегнат евентуални конфликтни ситуации между наемодателя и наемателя, договорът за наем трябва да посочва коя страна по споразумението ще поеме разходите за плащане на комунални услуги, както и процедурата за разплащане между страните.

В случай, че комуналните услуги са включени в наема, няма проблеми с тяхното записване. Освен това тази опция е най-удобна за наемателя, тъй като в този случай наемателят не трябва да извършва плащания със специализирани организации.

При облагане на печалбата наемателят има право да включи в другите разходи, приети при изчисляване на данъчната основа, както постоянните, така и променливите компоненти на наема.

Както наемът, така и сметките за комунални услуги ще бъдат взети предвид като други разходи въз основа на Данъчния кодекс на Руската федерация.

Освен това, въз основа на фактура, издадена от лизингодателя, лизингополучателят има право на приспадане на „входящ” ДДС.

Пример 3.

Mercury LLC наема производствени площи.

Съгласно договора за наем комуналните плащания са включени в наема и се предявяват за плащане в зависимост от реалното им потребление.

Месечният наем се състои от постоянна и променлива част.

Фиксиран компонент (самият наем) - 20 060 рубли (с ДДС - 3 060 рубли).

Променлив компонент (комунални плащания за отчетния месец) - 5900 рубли (включително ДДС - 900 рубли).

В счетоводните записи на Mercury LLC тези бизнес транзакции ще бъдат формализирани, както следва:

Данъчните записи на наемателя включват наем, включително сметки за комунални услуги от 22 000 рубли. Включва се в други разходи, свързани с производството и продажбата на продукти въз основа на Данъчния кодекс на Руската федерация.

Приема се за приспадане на ДДС в размер на 3960 рубли въз основа на член 171 от Данъчния кодекс на Руската федерация.

Край на примера.

Трудности създава вариантът, при който наемът и комуналните услуги са разделени.

Нека разгледаме варианта за отчитане на комунални услуги от наемателя, когато наемателят не сключва отделни споразумения с доставчиците на комунални услуги, но компенсира тези разходи на наемодателя.

Когато обмисляте тази опция, трябва да обърнете внимание на писмото на Министерството на финансите на Руската федерация от 6 септември 2005 г. № 07-05-06/234 „Относно фактурите за електроенергия“, според което:

„Съгласно заключението на Департамента за данъчна и митническа тарифна политика, в съответствие с Данъчния кодекс на Руската федерация (наричан по-долу „Кодексът“) се издават фактури за продажба на стоки (работа, услуги). В тази връзка, ако съгласно споразумение за предоставяне на услуги за предоставяне на помещения под наем, разходите на наемодателя за плащане на електроенергия не са включени в цената на наема, а се прехвърлят от наемателя, за да компенсират разходи на наемодателя за заплащане на електроенергия с ДДС, след това фактури за електроенергия, която наемодателят не предоставя на наемателите.

Що се отнася до регистрацията от лизингодателя в книгата за покупки на фактури за електроенергия, получени от енергоснабдителната организация, тогава въз основа на параграф 7 от Правилата за поддържане на дневници на получени и издадени фактури, книги за продажби и книги за покупки за изчисления на данъка върху добавената стойност , одобрен с постановление на правителството на Руската федерация от 2 декември 2000 г. № 914, купувачите поддържат книга за покупки, предназначена за регистриране на фактури, издадени от продавачи, за да се определи размерът на данъка върху добавената стойност, който трябва да бъде приспаднат (възстановен) по предписания начин. Следователно при тази ситуация един от възможните варианти за наемодателя да регистрира тези фактури в книгата за покупки може да бъде да ги регистрира, без да отчита количествата консумирана електроенергия от наемателя.“

В този документ представители на финансовия отдел посочват, че наемодателят има право да регистрира в книгата за покупки фактура, издадена му от организацията за доставка на енергия, без да се вземат предвид сумите за комунални услуги, консумирани от наемателя.

В същото време, в случай на компенсация за комунални услуги отделно от наема, наемодателят не издава на наемателя фактура за размера на това обезщетение.

В същото време в данъчното счетоводство на наемодателя средствата, изплатени на комунални услуги за услуги, консумирани от наемателя, не се признават като разходи, а възстановяването на разходи, получени от наемателя, не се признава като приход.

Пример 4.

Наемодателят отдава под наем офис площи. Месечният наем е 23 600 рубли (с ДДС). Доставчиците на комунални услуги издадоха фактура на наемодателя за 53 100 рубли (включително ДДС - 8 100 рубли). Делът на наемателя е 30% от консумираните комунални услуги и възлиза на 15 930 рубли (включително ДДС от 2430 рубли).

След това в счетоводството на лизингодателя:

Забележка!

Съществува становище на данъчните власти, според което размерът на полученото обезщетение за комунални разходи от лизингодателя се отнася до приходите, които са свързани с продажбата на услуги за наем и увеличават данъчната основа на ДДС в съответствие с Данъчния кодекс на Русия Федерация. В този случай наемодателят има право да приспадне пълния размер на ДДС, платен на комуналните услуги.

В писмото на Министерството на финансите на Руската федерация от 6 септември 2005 г. № 07-05-06/234 се посочва, че ако съгласно споразумение за предоставяне на услуги за предоставяне на помещения под наем, разходите на наемодателя за заплащането на електроенергия не е включено в наемната цена, а се прехвърля от наемателя, за да компенсира разходите на наемодателя за заплащане на електроенергия с ДДС, тогава наемодателят не издава фактури за електроенергия на наемателите.

Оказва се, че при плащане на наемодателя за възстановяване на разходите за електроенергия, наемателят няма право да приспадне сумата на ДДС, включена в сумата за възстановяване, тъй като той не разполага със съответна фактура.

Но в същото време в счетоводството наемателят има право да вземе предвид като разходи за обичайни дейности своя дял от разходите за комунални услуги в пълния размер, т.е. включително сумата на ДДС, която не е разпределена от лизингодателя в документи за сетълмент за възстановяване на разходите за комунални услуги и непотвърдени с фактура.

И в данъчното счетоводство наемателят може да вземе предвид комуналните плащания като част от материалните разходи в пълния размер, включително ДДС.

В счетоводството на лизингополучателя:

Край на примера.

Отбелязваме обаче, че настоящото писмо не е нормативен документ, а има само разяснителен характер.

Следователно, за да се отразят разходите за комунални услуги на наемателя, може да се използва схемата на посредническо споразумение, при което наемодателят, от името на наемателя и за сметка на последния, закупува комунални услуги за него.

За да може наемателят да приспадне размера на ДДС, който е платил за компенсиране на разходите за комунални услуги, наемодателят трябва, когато получи фактура от организацията за доставка на енергия, да я регистрира в книгата за покупки само за разходите за комунални услуги, консумирани директно от него. За количеството консумирани от наемателя комунални услуги, фактурата трябва да бъде преиздадена на ваше име, без да я регистрирате в книгата за продажби (като обикновен посредник). Наемателят трябва да регистрира получената от наемодателя фактура в книгата за покупки и да приеме сумата на данъка като приспадане. Така и наемодателят, и наемателят претендират за приспадане на сумата на ДДС върху потребените от всеки от тях комунални услуги.

Пример 5.

Наемодателят отдава под наем офис площи. Доставчиците на комунални услуги издадоха фактура на наемодателя за 53 100 рубли (включително ДДС - 8 100 рубли). Делът на наемателя е 30% от консумираните комунални услуги и възлиза на 15 930 рубли (включително ДДС от 2430 рубли).

Тогава в счетоводството на лизингополучателя:

Край на примера.

Ако наетите помещения се използват в други дейности, тогава е препоръчително да се използва сметка 91 „Други приходи и разходи“.

Що се отнася до данъчното счетоводство, не толкова отдавна този метод на изчисление създаде сериозни проблеми за наемателите - платците на данък върху доходите. Длъжностните лица смятат, че в този случай е невъзможно да се намали облагаемата печалба с размера на платените сметки за комунални услуги, тъй като споразуменията с енергийни и водоснабдителни организации са сключени от лизингодателя. Но сега мнението на данъчните власти се промени радикално и наемателите могат, в съответствие с Данъчния кодекс на Руската федерация, свободно да включват сметки за комунални услуги в доходите си, намалявайки облагаемия доход (Писма на Министерството на данъчната администрация на Руската федерация за гр. Москва от 21 август 2002 г. № 26-12/38756, както и от 23 септември 2003 г. № 26-12/52001. Същото важи и за други оперативни и административни разходи, които наемателят възстановява на наемодателя .

Наемателят трябва да документира разходите за поддръжка на наетите помещения. Първичните документи, потвърждаващи тези разходи, могат да бъдат фактури на лизингодателя, изготвени въз основа на подобни документи, издадени от организации, доставящи топлинна енергия, вода, газ и др.

Тук обаче е необходимо да се обърне внимание на още един момент. Сега е важно при сключването на договори за предоставяне на комуникационни услуги. От споразумението, сключено между организации за предоставяне на комуникационни услуги, не следва ясно, че лизингодателят предоставя посреднически услуги по отношение на предоставянето на тези услуги на лизингополучателя. Какво означава това? Данъчният орган може да признае това споразумение за невалидно и разходите по него като неразумни, позовавайки се на факта, че лизингодателят няма право да предоставя комуникационни услуги, тъй като за предоставянето на тези услуги е необходимо да има лиценз (член 29 от Федерален закон от 7 юли 2003 г. № 126-FZ "За комуникацията") Припомняме, че по-рано подобна позиция на данъчните власти се прилагаше по отношение на договорите за доставка на електроенергия, вода и газ, тъй като изброените видове услуги също подлежаха на лицензиране в съответствие с Федералния закон от 8 август 2001 г. 128-FZ „За лицензиране на някои видове дейности“ . За справка: в момента само дейности, свързани с продажбата на електрическа енергия на граждани, подлежат на лицензиране - параграф 97 от член 17 от Федералния закон от 8 август 2001 г. № 128-FZ „За лицензиране на някои видове дейности“.

Ако в споразумението ясно се посочва, че наемодателят, когато плаща за комуникационни услуги, действа от свое име, но за сметка на наемателя, тогава няма да има проблеми и наемодателят просто ще префактурира комуникационната организация на наемателя . За да избегнат спорове с данъчните власти, организациите трябва да коригират някои от формулировките на споразумението. И какво трябва да бъде посочено в посредническото споразумение, по-специално в комисионното споразумение, е определено в глава 51 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Същият проблем възниква при изчисляването на ДДС. За да приспаднете ДДС, трябва да получите подходяща фактура от лизингодателя. Ясно е, че такъв документ ще бъде само копие от фактурата, издадена на лизингодателя от комуникационната организация. Добре е, ако от договора следва, че собственикът на помещението е посредник между комуникационната организация и компанията-наемател. След това той трябва да състави фактури в същия ред като комисионера (агента), който е закупил стоките за принципала (доверителя).

В противен случай данъчните власти могат да кажат, че собственикът на помещенията препродава комуникационни услуги и това, както вече казахме, не може да направи, защото се нуждае от подходящ лиценз. Следователно данъчният орган няма да приспадне „входящия“ ДДС от сумата на плащанията.

Това не се отнася за административни и икономически услуги, които лизингодателят е предоставил сам и които не са лицензирани.

Моля, обърнете внимание: ако организацията не направи промени в съществуващото споразумение и настоява, че това е посредническо споразумение, тогава данъчният орган може да опровергае това само чрез съда. Това е посочено в Данъчния кодекс на Руската федерация.

Край на примера.

Пример 7. От консултантската практика на BKR-Intercom-Audit CJSC.

Въпрос.

Моля, оценете споразумението за предоставяне на комунални и други услуги за Наемателя (нашата организация) от гледна точка на приписване на разходите за целите на данъчното счетоводство.

В този случай наемателят самостоятелно сключва договори с доставчици на комунални услуги и поема разходите, свързани с тези услуги.

Процедурата за сключване на договори за предоставяне на комунални услуги се определя от Гражданския кодекс на Руската федерация.

За да бъдем честни, трябва да се каже, че този метод се използва много рядко. Това се дължи на факта, че възникват доста сериозни трудности при предоговаряне на договори с организации, които предоставят комунални услуги.

Използването на тази опция има смисъл, когато цялата сграда се отдава под наем на един наемател. В такава ситуация предимствата на този метод са неоспорими - наемателят може да вземе предвид плащанията за комунални услуги като разходи при облагане на печалбите и да прилага приспадане на ДДС върху тях без никакви проблеми.

В счетоводството наемателят взема предвид плащането за комунални услуги съгласно издадени фактури като оперативни разходи въз основа на параграф 11 от PBU 10/99 и ги отразява по сметка 91 „Други приходи и разходи“, подсметка 91-2 „Други разходи“.

В данъчното счетоводство тези разходи се вземат предвид от наемателя в съответствие с Данъчния кодекс на Руската федерация като част от други разходи, свързани с производството и (или) продажбите.

ДДС, платен на доставчиците на услуги, се приспада от наемателя въз основа на членове и Данъчния кодекс на Руската федерация, в съответствие с общоустановената процедура.

Напомняме, че от 1 януари 2006 г. необходимите изисквания за прилагане на приспадането на ДДС са:

· извършване на облагаема дейност от данъкоплатеца;

· приемане на стоки (работа, услуги), имуществени права за счетоводство;

· Наличие на надлежно оформена фактура.

Пример 8.

ЗАО "Атлант" наема помещения, които използва за офис и производствени мощности.

В същото време Atlant CJSC сключи договори за предоставяне на комунални услуги директно с организации, които предоставят комунални услуги.

През отчетния месец разходите за комунални услуги възлизат на 177 000 рубли (включително ДДС - 27 000 рубли).

Следните записи ще бъдат направени в счетоводните записи на ЗАО "Атлант":