Можно ли собственником двух квартир. Продажа половины квартиры если второй собственник против. ○ Доли в квартире

Совместная, или долевая, собственность на квартиру означает, что квартира находится в собственности нескольких человек, каждый из которых вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению, не нарушая прав другого владельца. На деле это означает, что продать долю в квартире без согласия второго владельца закон запрещает. Но ситуации бывают разные, и отсутствие согласия второго владельца не означает, что выкуп доли в квартире невозможен. Главное – знать закон и делать все правильно.

Если собственники согласны между собой и решают продать имущество, то никаких проблем обычно не возникает: квартира продается, а деньги делятся пропорционально размерам долей. Но «когда в товарищах согласья нет», вступает в дело закон, регламентирующий продажу совместной собственности.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, собственники долей в квартире имеют преимущественное право покупки – прежде чем выставить свою долю на продажу, решившийся на продажу собственник должен предложить ее другим собственникам. И только если они отказались от покупки, ее можно продать стороннему лицу.

А как быть, если другой собственник не подписывает отказ и не соглашается покупать долю? Идти в обход закона? Ни в коем случае! Есть законный способ продать долю в квартире без согласия и даже при прямом противодействии второго собственника.

Пошаговая инструкция, как продать долю в квартире без согласия

В конфликтной ситуации нужно строго придерживаться буквы закона, имея в виду, что вторая сторона может оспорить любой шаг в судебном порядке. Поэтому все документы должны быть в порядке и все действия должны отвечать требованиям законодательства. Итак, Вам нужно продать долю в квартире без согласия второго собственника.

Шаг 1. Определитесь с условиями продажи. Вы должны предложить второму собственнику купить долю на тех же условиях, на каких планируете предлагать ее сторонним покупателям. Если впоследствии выкуп доли в квартире будет осуществлен по более низкой цене, второй собственник сможет признать сделку недействительной. Исключение составляет только продажа по более высокой цене, здесь к Вам претензий у закона не будет.

Шаг 2. Предложите второму собственнику выкупить Вашу долю . Это необходимо сделать в письменном виде, получив доказательство, что документ был вручен второму собственнику. По закону второй должен также письменно отказаться от приобретения Вашей доли, чтобы Вы могли свободно продать ее. Но это возможно, только если второй собственник не против продажи. В противном случае он откажется принимать бумагу, будет скрываться и тянуть с ответом. Но и на этот случай есть способ: предложение о продаже можно отправить по почте заказным письмом с описью вложения. Причем отправлять следует по адресу регистрации собственника, который указан у него в паспорте.

Шаг 3. Подождать 30 дней с момента вручения/отправки/получения предложения о продаже. Если Вы в указанный срок не получили ответа, Вы можете продавать свою долю на открытом рынке.

Вроде бы на этом моменте все должно закончиться, но на самом деле сделки по продаже долей – одни из самых сложных и проблемных в практике купли/продажи недвижимости. Поэтому лучше обращайтесь к профессионалам, которые сделают все правильно и избавят Вас от проблем.

Имущество, которое приобретается в браке, приводит к автоматическому делению жилья на 2 владельцев до момента появления детей (по 50 %). После рождения нового члена семьи ему может быть выделена отдельная доля в собственности.

Разведенный статус и наличие одного ребенка также часто ведет к тому, что в квартире будут 2 обладателя свидетельства на право пользования имуществом. Проблемы относительно владения жильем обычно возникают после достижения ребенком 18-летнего возраста.

Два хозяина формируются и в случае реализации процедуры наследования , когда квартира после смерти завещается двум родственникам. В документе наследодатель вправе определить количество квадратных метров (долю), которые перейдут во владение каждой стороной.

Число граждан, вписанных в правоустанавливающий документ, может существенно превышать описанное количество: закон не предусматривает ограничения на численность возможных хозяев в одной квартире.

Можно ли сдать квартиру без согласия другого владельца?

Несмотря на гарантированное гражданину право распоряжаться собственным имуществом в соответствии со своими желаниями (ЖК РФ, ст. 209, п. 1 и ЖК РФ ст. 30), законодательная база корректирует это условие, если квартира принадлежит нескольким собственникам.

Кроме жилых комнат арендаторами используются еще и места общего пользования (МОП) , к которым относят ванную комнату, коридор, туалет и кухонное пространство. Вход в жилье также возможен только через общую дверь.

Согласно этим нюансам, разрешение проживать незнакомым лицам в долевой квартире допустимо только после принятия коллегиального решения (ГК РФ, ст. 246 –) всеми хозяевами квартиры, указанными в правоустанавливающем документе.

Другое ограничительное условие - отсутствие выделенной доли, которая изначально не относится к какой-то определенной комнате в квартире.

Варианты выделения доли:

1. договорная.
2. Судебная.

После достигнутого консенсуса или вынесенного решения каждый собственник имеет право пользоваться установленной ему комнатой в квартире. Дополнительно определяется количество квадратных метров в МОП (в том числе балкон), которыми владеет каждый собственник.

Если в жилье присутствует только одна комната, то данное разделение нецелесообразно, поскольку жилое пространство при любом соотношении долей приводит к сохранению права пользоваться комнатой за каждым хозяином.

Важно. Аренда доли под нужды размещения магазина или склада запрещена при любых условиях на основании ограничения использования жилой площади не для целевых нужд. (ГК РФ ст. 288).

Оформления жилья в аренду без участия второго хозяина

Полностью легальное основание сдавать квартиру, не учитывая мнение второго собственника, возможно в коммунальной квартире (при условии наличия изолированной комнаты). В приватизированном жилье также можно легально заставить второго хозяина продать часть собственности, если ее доля минимальна и непригодна для выдела в натуре (пример - 1/12).

Сособственник имеет право обратиться в суд для устранения его права собственности путем выплаты компенсации согласно материальной ценности имеющейся доли (ГК РФ, ст. 252). После данного решения сдавать можно всю квартиру без чьего-либо согласия.

Алгоритм заключения договора аренды без согласия:

• найти квартирантов;
• составить договор аренды;
• определить сумму платежа в месяц;
• подписать бумагу двумя сторонами;
• вселить новых жильцов;
• проинформировать об изменениях налоговые органы.

Наиболее простым, хотя и незаконным, является способ вселения временно проживающего лица в квартиру, в которой никто не живет. Если другой владелец не проживает в городе, то о факте аренды он может и вовсе не узнать.

Нюанс: несмотря на возможность вселения квартирантов таким способом, второй собственник в случае обнаружения нарушения его прав может оспорить заключение договора найма.

Теоретически квартира может быть сдана без учета мнения сособственника, если жилье находится на первом этаже и присутствуют два изолированных выхода (традиционный и созданный через балкон). Проживание квартиранта в таком случае производится без доступа к МОП, поскольку разрешение на них не дано.

Однако подобная перепланировка часто запрещается управляющей компанией, а комфортность проживания в такой квартире поставлена под вопрос. Если без кухни можно обойтись, то без туалета - с трудом.

Сдача доли, выделенной в комнату размером менее 12 кв. м, считается нарушением разрешенной соцнормы для комфортного проживания 1 человека (ЖК РФ, ст. 50). Расторгнуть такой договор найма очень легко через суд.

Нюансы и предостережения

Оформление найма квартиры по букве закона включает составление договора, который затем отдается в налоговую для расчета суммы, определяемой в зависимости от ежемесячной величины арендной платы.

Допуск постороннего лица, с помощью которого извлекается прибыль, противозаконен (ГК РФ, глава 35), поэтому этот факт может использоваться вторым собственником, не одобряющим заселение незнакомца.

Иногда один из владельцев поступает кардинально - меняет замки и не пускает в квартиру другого собственника. Такое поведение опасно: пренебрежение правами второго лица приводит к формированию судебного иска об истребовании компенсации за пользование его имуществом.

Существуют также оговорки относительно аренды коммунальной квартиры: разрешать пользоваться квартирантам жилыми квадратными метрами без согласия разрешено, а вот общего пользования - нет. В такой ситуации требуется разрешение не только 2 собственника, но и хозяев других квартир, расположенных на этаже (ЖК РФ, ст. 41).

Статья 41 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

Кроме составления иска о несогласованной и нелегальной аренде лицо, чьи права были нарушены, вправе еще и обратиться с жалобой в ИФНС. После проверки суд может обязать выселить постороннее лицо и заплатить штраф , связанный с уклонением от внесения налогов.

Предупреждение. Вызов полиции для выселения квартиранта неэффективен: требование покинуть помещение обязательно к исполнению только после получения судебного решения.

Заключение

Сдать квартиру без учета мнения второго собственника - трудновыполнимое намерение, которое часто пересекается с нарушением действующего законодательства. Проще всего заключить договор найма при владении коммунальной квартирой, в приватизированной недвижимости попирание прав сособственника чревато наложением судебных штрафов.

Согласно данным нормативным особенностям, безопаснее заручиться поддержкой другого хозяина, чтобы гарантировать себе отсутствие проблем с правосудием.

Так как происходит отчуждение не целого объекта, поиск может представлять проблему. Если возможный контрагент найден, сторонам необходимо прийти к договоренности по следующим условиям:

1. предмет сделки – указание номинального размера доли, подлежащей отчуждению, а также детальное описание объекта недвижимости;
2. цена договора – согласованная сторонами сумма, которую продавец получит за продажу доли;
3. иные условия сделки, которые представляют важность для сторон.

При оформлении проекта договора нет необходимости привлекать к этому процессу остальных владельцев долей. Договоренности сторон необходимо оформить в виде проекта договора. После согласования условий будущей сделки у продавца возникает обязанность уведомить остальных собственников о продаже. Именно на этом этапе может быть выражен официальный отказ других собственников на продажу доли.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Имейте ввиду, что фактический переход регистрируете в обязательном порядке, свидетельство этого - акт приема-передачи, наличие которого указываете в договоре купли-продажи. Процедура при продаже неравных долей в квартире специфична: закон наделил владельца, имеющего меньшую долю, требовать ее покупки владельца большей даже через суд. Это стоит знать: различие понятия доли в квартире и коммуналке Стоит различать понятие «продажа долей в квартире» и непосредственно комнаты в коммуналке.

У доли в квартире почти невозможно четко определить границы, в отличие от коммунальной квартиры, где у каждого определен свой счет и строго обозначены границы и зона общего пользования. Собственник доли может занять комнату, но не означает, что он именно ей и владеет. Такое разделение возможно провести только через суд.

Могу ли я продать 1/2 долю квартиры, без согласия второго собственника?

Внимание

При рассмотрении уведомления один или несколько дольщиков могут возражать против совершения сделки с посторонним лицом. Чтобы не допустить возникновение права собственности у стороннего лица, они должны выразить свое согласие на приобретения доли по предложенным условиям. Такое решение влечет следующие правовые последствия:

1. решение о реализации преимущественного права должно быть выражено как минимум одним дольщиком;
2. принятое решение должно в точности соответствовать условиям исходной сделки с третьим лицом, в том числе по цене договора;
3. продавец не вправе менять условия сделки в любую сторону, в том числе по увеличению стоимости доли.

Если выкупить долю решил только один из собственников квартиры, он будет выступать покупателем по сделке и пропорционально увеличит свою долю в объекте недвижимости.

Отказ сособственника от покупки доли в квартире нужно предоставить в регистрирующий орган с другими документами. Если сособственников несколько, а цена одна, и все хотят купить долю, то продавец может сам выбрать, кому продать. Как быть, если адрес сособственника не известен В практике не редки случаи, когда адрес сособственника не известен.
Как в этом случае доказать, что сособственнику сделано предложение о покупке продаваемой доли? Казалось бы, выход очевиден- нужно отправить письмо по адресу продаваемой недвижимости- de jure этого будет достаточно. Однако на практике не все так гладко. Суды не редко встают на сторону сособственников, которым предложение о продаже доли в квартире отправлено «на деревню дедушке». De facto продавцу доли нужно быть готовым в суде доказать добросовестность своих намерений.

Как сособственнику продать свою долю без согласия остальных

Если такое решение приняли сразу несколько дольщиков, они будут участвовать в сделке на равных условиях, т.е. получат равные части продаваемой доли. Для продолжения сделки может использоваться ранее представленный проект договора, в нем подлежит замене только сторона покупателя. Все остальные условия документа должны остаться неизменными.
Если после направления уведомления продавец изменит условия договора (в том числе, в сторону увеличения цены), после регистрации сделки она может быть оспорена по иску других собственников. У остальных собственников нет иных способов воспрепятствовать продаже доли сторонним гражданам. Они должны смириться с появлением нового владельца, либо выступить покупателем доли.

Можно ли продать долю в квартире без согласия

Что делать, если у вас нет согласия других собственников Дарение Один из простых и легких способов, своего рода «обходной путь». В таком случае подарить долю квартиры другому можно и без согласия. Для этого нужно заключить договор дарения доли или долей и передать деньги продавцу.

Инфо

Возможно и частично дарить долю, а затем возможно продавать долю в квартире, этому же владельцу, как имеющему преимущественное право. Чистая продажа Оцениваете стоимость жилья, уведомляете другого совладельца, при отказе – фиксируете его нотариально и заключаете договор, указывая все параметры. Читайте еще про продажу доли: Как продать долю в квартире Залог Потенциальный байер занимает продавцу энную сумму, а предметом залога по этому займу указывается доля в недвижимости.

Могу ли продать свою долю в квартире без согласия других собственников

Зарегистрироваться Забыли пароль? Вернуться к авторизации Присоединяйтесь! Регистрационная информация: E-mail (он же будет логин) Пароль Имя и фамилия Пол МужчинаЖенщина Дата рождения Регион Адыгея респ.Алтай, респ.Алтайский крайАмурская обл.Архангельская обл.Астраханская обл.Башкортостан респ.Белгородская обл.Брянская обл.Бурятия респ.Владимирская обл.Волгоградская обл.Вологодская обл.Воронежская обл.Дагестан респ.Еврейская авт. обл.Забайкальский крайИвановская обл.Ингушетия респ.Иркутская обл.Кабардино-Балкарская респ.Калининградская обл.Калмыкия респ.Калужская обл.Камчатский крайКарачаево-Черкесская респ.Карелия респ.Кемеровская обл.Кировская обл.Коми респ.Костромская обл.Краснодарский крайКрасноярский крайКрымКурганская обл.Курская обл.Ленинградская обл.Липецкая обл.Магаданская обл.Марий Эл респ.Мордовия респ.МоскваМосковская обл.Мурманская обл.Ненецкий авт.

Важно

Вопрос- можно ли продать долю в квартире без согласия остальных собственников- и очень прост и очень сложен. Если просто, можно ответить так: продать свою долю можно, если остальные собственники отказались ее покупать. Сложный ответ гораздо серьезнее- давайте разберемся по сути.

Вообще, правильнее говорить не долю в квартире, а долю в праве собственности на квартиру. То есть речь идет о недвижимом имуществе, находящейся в собственности нескольких лиц. Это имущество принадлежит собственникам на праве общей собственности.

Виды общей собственности Общая собственность без определения долей- это (к примеру) квартира или любая недвижимость купленная в браке супругами, но оформленная только на одного. Долевая собственность- это когда собственность определена долями- к примеру 50/50 или 30/70.

Может ли второй собственник квартиры продать свою долю без согласия

свобода совести

• семья
• собрания, митинги
• собственность
• субсидии и льготы
• транспорт
• трудовые отношения
• уголовное право
• финансы
• частная жизнь
• штрафы
• экология

Пожалуйста, прочтите правила участия и Положение о работе с персональными данными Соглашаюсь с правилами и разрешаю обработку моих персональных данных Уже зарегистрированы?Войти с паролемЯ не помню пароль География:

• Адыгея респ.
• Алтай, респ.
• Алтайский край
• Амурская обл.
• Архангельская обл.
• Астраханская обл.
• Башкортостан респ.
• Белгородская обл.
• Брянская обл.
• Бурятия респ.
• Владимирская обл.
• Волгоградская обл.
• Вологодская обл.
• Воронежская обл.
• Дагестан респ.
• Еврейская авт.

Отец нагло и обманом забрал их и грозился разорвать! Хотя сам был инициатором приватициции и деления жилья по долям. Риэлтор, который занимался этим вопросом испытывал постоянное моральное давление. И когда закончил сбор документов, чтоб просто «отбиться» от нашего «хозяина» видно не подумал..
. Или под очередым давлением просто отдал документы отцу! Свидетельства мы не видели. Это наглость!В своё время отцу квартиру дали на семью, на детей.Свои действия он мотивирует тем, что якобы он квартиру в 47 квадратов заработал за два года сам! (работая сварщиком с з. п 5000 рублей) И нам ничего не положено.Мне нужны деньги на жильё. Могу ли я продать свою долю не имея на это согласия собственника и таких-же дольщиков? Платный вопрос, ответ от 30 мин Если вам нужен гарантированный и быстрый ответ 2 юристов. Известим на почту об ответе, а сам ответ опубликуем на сайте.

Может ли второй собственник квартиры продать свою долю без согласия первого

Продажа доли в квартире без согласия других собственников требует точного соблюдения требований, установленных в Гражданском кодексе РФ. Более того, при определенных условиях продавцу придется оформлять отчуждение доли именно в пользу других владельцев жилья. В представленном материале можно узнать основания и порядок продажи доли при отсутствии согласия других собственников. Правовой статус долевой собственности на квартиру Долевая собственность на жилые помещения может устанавливаться в результате совершения возмездных или безвозмездных сделок, в которых было несколько приобретателей. При этом сами граждане выбирают данную форму владения, при которой устанавливаются конкретные доли в праве на объект. По общему правилу, распоряжение любой собственностью осуществляется по собственному усмотрению граждан.

После получения согласия со стороны органов опеки на продажу доли придётся действовать по привычному сценарию: выделять её из общей массы и предлагать другим собственникам. Как продать долю в квартире без согласия второго собственника? Случаи, когда собственники не могут полюбовно договориться по вопросам продажи долей, к сожалению, не редки. Здесь же и масса нюансов, касающихся тех или иных обстоятельств: например, местонахождение собственника неизвестно, или он просто уклоняется от предметного разговора о выделении части долевой собственности из общего имущества. Как продать долю в квартире в таком случае?Главный постулат – продать долю в квартире может каждый, кто выделил её в натуральном выражении или через суд. При этом другие собственники не могут помешать продать долю, хотя и располагают первоочередным правом на её приобретение.

Как продать квартиру, если второй собственник против?

Внимание

Если собственник решает продать долю в квартире, то он должен первым делом предложить другим собственникам долей выкупить свою. Это называется преимущественным правом покупки доли.

Инфо

Владелец доли должен письменно уведомить других собственников о своих намерениях, и дать им месяц для принятия решения. ЭТО ОЧЕНЬ ИНТЕРЕСНЫЙ И ВАЖНЫЙ МОМЕНТ: Очень часто люди путают право преимущественной покупки доли в квартире с разрешением на продажу.

Как продать долю в квартире в 2018 году? пошаговая инструкция

Важно

Если же сосед не согласен на такие варианты, то придется решать эту проблему только через суд. Намного проще продать 1/2 долю квартиры, если в жилище есть 2 и более изолированные жилые комнаты.

Как продать 1/2 долю квартиры,если второй собственник против?

Российское законодательство изменилось с 01.01.2016 года и теперь данная статья не отображает в полном объёме юридические особенности по продаже доли. За подробной консультацией обращайтесь к нотариусу по месту жительства.
Опубликован 6 июня 2016 г. Дата подписания 2 июня 2016 г. Принят Государственной Думой 20 мая 2016 года Одобрен Советом Федерации 25 мая 2016 года.
Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 22; 2016, N 1, ст. 11) следующие изменения: 1) в статье 24: а) пункт 1 изложить в следующей редакции: «1.

Продажа доли квартиры. или как правильно продать долю в квартире?

У собственника на руках должен иметься документ с указанием принадлежащей ему доли. Например, право на 1/2 долю квартиры или 50% общей площади. Важно! В первую очередь доли стараются выделить в натуре. Например, если в квартире число комнат равно числу владельцев, то каждый может получить отдельную комнату.

Деление такого вида осуществляется по соглашению участников. При невозможности выделения отдельного помещения, к примеру, в однокомнатной квартире, помещение делится по квадратным метрам.

В праве собственности такая доля отображается в процентном или дробном соотношении от общей площади. Продажа доли осуществляется в том же порядке, что и продажа всей квартиры.

Но есть и некоторый нюанс. Остальные собственники обладают приоритетным правом на приобретение доли. Только при их отказе допускается заключение сделки со сторонним покупателем.

Как продать долю в квартире

В 2018 году это выписка из ЕГРН, в которой указан размер доли продавца;

• правоустанавливающие документы на квартиру, позволяющие проверить основание получения доли в собственность;
• кадастровый паспорт квартиры, свидетельствующий о постановке на кадастровый учет и основных характеристиках помещения;
• технический паспорт помещения, подтверждающий отсутствие не узаконенной перепланировки или реконструкции;
• письменные отказы собственников от преимущественного права покупки или подтверждения уведомления;
• нотариальное согласие супруга на продажу доли (если продавец в браке).

При наличии необходимых документов составляется договор купли-продажи доли квартиры. В нем указывается:

• данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные);
• описание предмета сделки.

Как продать долю в квартире - в чем сложность?

Во избежание судебных разбирательств, касающихся продажи доли общего жилья, предусмотрено преимущественное право на покупку доли другими собственниками. По этой причине продажа доли предполагает предварительное уведомление всех совладельцев о желании продать свою часть имущества. В течение месяца собственники должны дать ответ, желают ли они купить предложенную долю по цене продавца. Если несколько собственников выразили желание заключить сделку, продавец вправе выбирать, кому продать имущество.

В случае отказа можно искать стороннего покупателя и заключать с ним сделку купли-продажи. Законодательная база В ст.244 ГК РФ сказано, что имущество, принадлежащее двум и более лицам, находится в долевой собственности с определением доли каждого или в собственности совместной без определения долей.

Продажа квартиры с несколькими собственниками

Правда, для этого придется пройти такую хлопотную процедуру, как выделение доли. Это означает, что после проведения приватизации каждому из совладельцев принадлежит обязательная определенная доля.

Она может быть выраженной дробно. К примеру, у двухкомнатной квартиры есть два собственника, доля каждого из них ½. Если говорить о доле в натуре, то получается, что каждому человеку принадлежит одна из комнат, а помещениями общего пользования (кухня, коридор, кладовая) они будут владеть совместно. Более того, после выделения доли они также будут иметь право пользоваться вышеперечисленными помещениями. В таком случае доля каждого становится личной, а соседи так и будут оставаться совладельцами. Совместную собственность тоже можно разделить. Это, как правило, сложный и длительный процесс, после которого общая собственность будет аннулирована, а полноправным хозяином станет только один человек.

Как продать долю в квартире если второй собственник против

Таким образом, продажа или покупка доли может сопровождаться различными нюансами, которые должны, но, к сожалению, не всегда предусматривают такие нормативные акты, как Жилищный, Семейный и Гражданский кодексы РФ. Как продать долю в квартире? Что делать, если долей владеет несовершеннолетний? Возможна ли продажа доли, если сделку не одобряют другие участники долевой собственности? Как продать долю в ипотечной квартире? Порядок продажи доли в квартире Продать можно только выделенную долю – ту, которая чётко определена в общей массе долей, и которая может быть оценена. На практике собственнику всегда приходится прибегать к выделению долевой собственности в натуре, т. е. определению того, какие и сколько помещений входит в эту долю. Считается, что выделение долей должно происходить по взаимному согласию собственников. В противном случае разрешением вопроса занимается суд.

Как продать долю в квартире если второй собственник против 2017

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Однако в этой статье кодекса не предусмотрен случай, когда другие собственники долей в квартире уклоняются от получения такого уведомления со стоны продающего.

Чаще для более правильной процедуры уведомления собственники – продавцы долей – обращаются к нотариусу (что правильно), однако нотариусы не всегда выдают нужные справки, если так и не удалось вручить уведомление другому собственнику. И тут возникает ситуация, что Федеральная регистрационная служба (ФРС) отказывает принять документы на продажу доли постороннему лицу, если не уведомлены другие собственники.

Как продать долю в квартире если второй собственник против 2016

Оформление процедуры Выделения доли оформляется нотариально, никакие устные договоренности, естественно, юридической силы иметь не будут. В то же время, если совладельцы не придут к общему решению, то этот вопрос необходимо решать только через суд.

Как правило, иск подает тот владелец, который желает провести процедуру выделения доли. Судебная тяжба может затянуться до полугода и дольше (особенно если другие участники не будут ходить на заседания).

Продажа части квартиры После выделения доли хозяин вправе ее продавать. Но перед тем как это сделать, необходимо предложить осуществить выкуп своей части другим собственникам. По закону, перед тем, как продать долю в квартире, другим хозяевам обязательно стоит направить письменное уведомление с предложением совершить покупку. В таком документе указывается стоимость и технические характеристики жилища.

Приобретение жилья у нескольких собственников характеризуется 3 следующими моментами: долевые владельцы должны отказаться от преимущественного права на покупку в пользу третьего лица, совместные владельцы принимают единогласное решение о продаже квартиры, орган опеки обязан одобрить сделку несовершеннолетнего собственника.

Гражданское законодательство России устанавливает, что если продажу квартиры 2 собственника осуществляют сообща, то их отношения между собой могут быть оформлены:

1. В виде долевой собственности.
2. В виде совместной собственности.

Исходя из этого, покупатель должен учитывать особенности сделки при продаже квартиры, принадлежащей двум собственникам, риски, возникающие при покупке жилья, и документы, которые необходимо истребовать у владельцев.

При покупке жилья у несколько собственников покупатель рискует лишиться добросовестно приобретённого им жилища через суд, если:

1. Один из собственников не получил согласия от другого сособственника на продажу недвижимости.
2. Продавец не уведомил второго сособственника о предстоящей продаже жилья. Таким образом он нарушил его преимущественное право на приобретение доли в квартире.

Документы для заключения сделки

Чтобы исключить из сделки необоснованный риск, необходимо знать, какие документы нужно потребовать у продавца при заключении договора по купле-продаже.

С долевым собственником

Таблица 1. Основные документы при продаже недвижимого объекта долевым сособственником. Источник: правовой портал Консультант.ру

Важный нюанс: Если совместными сособственниками жилья являются жена и муж, то закон предусматривает возможность продать жилую недвижимость без получения нотариально заверенного согласия либо личного согласия одного из супругов. Продавцу во время совершения сделки необходимо предъявить покупателю брачный контракт . В документе должно быть указано, что квартира принадлежит только продавцу и у другого супруга нет прав собственника в отношении отчуждаемого жилья.

Дополнительные документы

К дополнительным документам, которые проверяются перед передачей денег при продаже квартиры двумя собственниками, относятся:

1. Паспорт.
2. Технический паспорт жилого помещения.
3. Справка из ЖЭК, содержащая в себе сведения о прописанных в квартире жильцах.
4. Счета на коммуналку об отсутствии долгов.

Сколько договоров заключается?

Если продажу квартиры осуществляют два собственника вместе, то достаточно заключения 1 договора. В документе нужно указать персональные данные двух владельцев жилой недвижимости и покупателя.

Важный нюанс : Продавать жильё может один из долевых владельцев без присутствия второго в месте совершения сделки. В данном случае покупателю нужно потребовать, чтобы он показал нотариальное согласие второго собственника на продажу.

При продаже квартиры, которой собственники владеют совместно, составляется 1 договор. Со стороны продавца его могут подписать как оба владельца, так и один из них. Единоличное распоряжение имуществом возможно, если второй сособственник это письменно разрешил. Такое разрешение обязательно заверяется у нотариуса.

Порядок действий

Для долевого собственника

1. Подготовить пакет документов для заключения сделки.
2. Направить письменное уведомление с условиями договора и ценой другому сособственнику с предложением выкупить долю.
3. Ожидать ответа 1 месяц.
4. При согласии второго владельца продать ему свою долю недвижимости на указанных в уведомлении условиях. Если второй сособственник не согласен с этими условиями, нужно на переговорах с ним попытаться найти приемлемый для обоих сторон вариант. В случае, если требования покупателя не устраивают продавца, то продавец может отказаться от продажи ему своей части жилья и начать искать другого покупателя.
5. При получении письменного отказа или отсутствии ответа в течение 1 месяца обязанность продавца уведомить другого собственника считается выполненной. С этого момента он свободен в выборе покупателя.

Для совместного собственника

1. Заручиться письменным согласием второго сособственника, заверенным , либо согласием принять личное участие в сделке. Если решение продать квартиру у 2 собственников не будет единогласным, сделка не сможет состояться.
2. Подготовить пакет документов, необходимый для заключения сделки.
3. При составлении договора указываются персональные данные только одного из совместных владельцев. Второй сособственник, если он лично участвует в сделке, всего лишь подписывает документ.

Кто платит налоги

Закон возлагает обязанность по выплате НДФЛ в государственную казну на продавца.

Если собственник владел квартирой более 5 лет непрерывно, то он получает право на , равный 1 млн руб.

Важный нюанс: минимальный срок владения недвижимым объектом для получения права на налоговый вычет уменьшается до 3 лет, если:

• Продавец приобрёл жильё по договору пожизненного содержания с иждивением.
• Продавец унаследовал или получил жилище в дар от близкого родственника либо члена семьи.
• Продавец получил недвижимость, заключив приватизационный договор.

Если один собственник - ребёнок

В этом случае родители должны предъявить покупателю письменное разрешение, составленное работником органа опеки. Если разрешения у них не будет, то приобретение квартиры станет крайне рискованным. Дело в том, что орган опеки может оспорить такую сделку в судебном порядке, мотивируя иск нарушением жилищных прав несовершеннолетнего.