Уточнен порядок проведения экспертизы отчетов об оценке сро оценщиков. Правила осуществления экспертизы отчетов об оценке

Сомневаетесь в правдивости документа, полученного от оценщика? Тогда лучше заказать экспертизу отчета об оценке.

Разбираемся в формулировке

Оценка - определение рыночной или, как еще называют, реальной цены объекта независимым экспертом. Результатом процедуры является отчет оценщика с указанием суммы оцениваемой недвижимости, транспорта или инвестиционного проекта.
Но бывают ситуации, когда нужно проверить этот документ на соответствие законам и на объективность. В этом случае прибегают к экспертизе.
Давайте уточним ситуации, при которых понадобится подвергать анализу документ, полученный от оценщика.

Когда нужна экспертиза отчета об оценке?

Согласно законам нашей страны есть 3 ситуации, в которых экспертиза обязательна:
1. При процедуре банкротства имущество должника описывается и оценивается. Документы, определяющие стоимость объектов, проверяются ответственными специалистами от государства. Замечания направляются арбитражнику, который занимается делом о банкротстве, а также в оценочную компанию. Последняя обязана опровергнуть выводы госорганов или, наоборот, их подтвердить. Если независимый оценщик усомнился в правдивости первоначального отчета об оценке и доказал это основываясь на законодательстве, то стоимость недвижимых и движимых объектов в нем указанное признается не соответствующим реальности.
2. Если владельцем акций ОАО или ЗАО является государство или муниципальный орган.
3. При приобретении больше 95% акций одним держателем. Сумма сделки не должна быть меньше той, которая значится в заключении оценщика. При этом согласно закону, она тоже проверяется независимой компанией.

В описанных выше ситуациях первоначальный отчет об оценке проверяется сторонним оценщиком. Точнее анализируется сумма в нем указанная. Но вот результат проверки различен: в первой ситуации эксперт подтверждает неправильную стоимость объекта, во втором - подтверждение рыночной цены имущества акционерного общества, а в последнем - повторная экспертиза стоимости акций.

Анализ документа о стоимости проводится и для личных нужд: например, для проверки независимости оценщика от мнения соучредителей или топ-менеджмента компании.

Поэтому для каждого конкретного случая необходим свой подход, чтобы результат был положительным. Только в случае подтверждения стоимости акций этапы экспертизы упомянуты в нормативном акте от 2006 года. Но в целом сама процедура проведения экспертизы стандартна, но не закреплена законодательством.

Как проводится проверка?

Если сверяться с законом, то при проверке заключения об оценке независимой компанией реализуется совокупность действий по анализу этапов выявления стоимости оценщиком, которой ответственен за сумму, указанную в первичном документе.
Что подвергается экспертизе? Проверяется действовал ли оценщик в рамках законодательных актов и соглашения с заказчиком, был ли он независим, собрал ли он весь объем нужной информации и оперировал ли всеми цифрами?
Как определяется достаточными ли данными оперировал автор заключения об оценке?
Закон предлагает делать следующим образом: если дополнительная информация, найденная специалистом по экспертизе, кардинально изменяет цифру отчета, то данные классифицируются как недостоверные и недостаточные для объективной оценки.
При экспертизе выявляется, насколько достоверными данными оперировал специалист. То есть категории, указанные в заключение, должны быть определены заново и соотнесены с имеющимися цифрами. При несоответствии выносится вердикт о недостоверности стоимости, указанной в документе.

Кто может проводить проверку?

В нашей стране нет ограничений для специалистов, имеющих право проводить экспертизу. В законодательстве указывается, что эксперт должен являться сотрудником саморегулируемого общества либо просто иметь статус «оценщика». Только в случае проверки отчета об оценки ценных бумаг государство выдвигает требование об экспертизе путем создания совета экспертов саморегулируемых обществ.
В других случаях, при поиске специалиста стоит обращать внимание на опыт и отзывы о компании.

Приглашают как специалистов в следующих ситуациях: при судебных разбирательствах, для проведения проверки оценочных документов консалтинговых фирм, для личных целей и применения внутри предприятия.
При помощи сотрудников CBS group в суде необходимы следующие действия - вы представляете нас как экспертов со своей стороны, а суд, в свою очередь, определяет своего специалиста. Далее, мы запрашиваем нужную информацию и переходим к проверке документов.
Если вы обращаетесь с задачей проверить существующий отчет об оценке, то работа строится следующим образом: мы после получения заказа собираем данные, осматриваем объект оценки, анализируем информацию, сверяем с данными исследуемого отчета и формируем заключение.

Мы осознаем ответственность за свои действия, поэтому несмотря на отсутствие четких требований к исполнителю экспертизы от государства, подходим к работе тщательно. Анализируем каждую цифру, проверяем расчеты на наличие арифметических ошибок и собираем больший объем данных, чем указан в отчете оценщика для того, чтобы понять была ли собрана достаточная и достоверная информация.

Такая экспертиза является обязательной в подавляющем большинстве ситуаций, связанных с оценкой государственного и муниципального имущества. В случае получения отрицательного заключения уполномоченного органа (его функции в настоящий момент выполняет Росимущество) отчет оценщика направляется на повторную экспертизу в саморегулируемую организацию (СРО) оценщиков, которая должна либо подтвердить, либо опровергнуть результаты государственной экспертизы. По закону Росимущество обязано выдать свое заключение в течение 30 дней. Учитывая сжатые сроки проведения экспертизы, значительное количество поступающих отчетов, а также ограниченный штат собственных экспертов, Росимущество зачастую предпочитает выдавать формальные отрицательные заключения, по существу, перекладывая ответственность и анализ отчетов на плечи СРО.

Многие корпоративные заказчики, и в не предусмотренных законом случаях, требуют «подкрепить» отчет об оценке еще и положительным заключением СРО. Кроме того, к экспертам СРО часто обращаются в спорных ситуациях, связанных с оценкой имущества. Таким образом, на СРО сегодня лежит основная и очень ответственная нагрузка по проведению экспертизы отчетов независимых оценщиков.

Эксперты СРО анализируют содержимое отчета. Если отчет полностью соответствует требованиям законодательства — выдается положительное заключение. Если в ходе экспертизы в отчете обнаруживаются недостатки, эксперт представляет оценщику перечень замечаний. Оценщик в рабочем порядке может доработать отчет и в итоге получить положительное экспертное заключение СРО.

Любая экспертиза несет в себе определенный элемент соперничества. Встречаются эксперты, лишь указывающие на недостатки, но не нацеленные на совместный с оценщиком поиск путей их устранения. Немало и оценщиков, не желающих прислушиваться к разумным доводам оппонентов. В этой связи очень важно наладить диалог между сторонами, направленный на повышение качества услуг, оказываемых потребителям и на формирование положительного имиджа оценочного сообщества в целом.

Одной из оценочных компаний, наладившей такой диалог с СРО, является «НБК-групп». Количество положительных экспертных заключений по отчетам оценщиков компании неуклонно растет. Одобрение СРО получили практически все отчеты «НБК-групп», представленные на экспертизу, которых за последний год было более 30. Среди них отчеты, подготовленные для компаний: РОСНАНО, Мособлгаз, АстраханьНефть, австрийской лизинговой компании «СЛ-Лизинг» и др. Сотрудники «НБК-групп» и представители СРО проанализировали причины плодотворной работы.

		Нонна Осинцева, советник генерального директора по методологии и качеству «НБК-групп», член СРО «Кадастр-оценка»: Увеличение количества положительных экспертных заключений не в последнюю очередь связано с внедрением системы менеджмента качества, сертифицированной по международным стандартам ISO:2008. Основной задачей этой системы является постоянное повышение профессионального уровня специалистов - оценщиков. Также важно отметить квалифицированную и своевременную методическую поддержку, оказываемую нам СРО, без которой компания не смогла бы добиться таких результатов.
		Святослава Абаровская, эксперт-оценщик отдела оценки капитальных активов «НБК-групп», член СРО АРМО: В первую очередь, любой отчет оценщика, претендующий на положительный отзыв эксперта, должен быть выполнен в соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО), законодательством об оценочной деятельности и правилами СРО, проводящей экспертизу. Несомненно, каждый оценщик старается соблюсти требования закона, но этого недостаточно. Важным слагаемым успеха является уровень профессионализма исполнителя. Оценщик должен вникнуть в сущность объекта оценки, проанализировать рыночную ситуацию и определить основные факторы ценообразования. Помимо использования общедоступных источников информации (интернет, СМИ) оценщик должен консультироваться с профессиональными участниками рынка, а также с владельцами объекта оценки. Отчет оценщика должен базироваться на обоснованных и подтвержденных данных. Ведь эксперты будут проверять отчет не только по формальным признакам, но и на корректность определения итоговой рыночной стоимости. И последним, но не менее значимым фактором успеха является эффективное взаимодействие с экспертами СРО.
		Александр Андрианов, руководитель отдела финансового и инвестиционного анализа «НБК-групп», член СРО АРМО: Хотелось бы добавить, что в некоторых ситуациях успеха в принципе невозможно добиться без конструктивного диалога с экспертами СРО. Например, при проведении оценки имущества предприятия-банкрота, сбор исходных данных весьма затруднен. Зачастую из всего кадрового состава на предприятии остаются работать только генеральный директор и главный бухгалтер. Необходимую информацию приходится собирать по крупицам из всех возможных источников. Это трудоемкий и сложный процесс. А эксперты СРО помогают доработать отчет, указывают на недочеты, задают направление по его усовершенствованию. В общем, работают с оценщиками «до победного конца».
		Дмитрий Сафонов, член Экспертного совета СРО АРМО, член Президиума СРО АРМО: Принципы, которыми руководствуется эксперт при проверке отчета, прямо указаны в ФСО. Так, ФСО №1 устанавливает, что все суждения и допущения оценщика должны быть обоснованы, а информация, используемая в отчете — достоверной и достаточной. Если отчет соответствует требованиям законодательства, содержит проверенную информацию, а стоимость оцениваемого объекта рассчитана на основании правильно подобранной методики, то такой отчет можно назвать качественным. На мой взгляд, любой отчет может стать качественным, если оценщик готов прислушиваться к замечаниям эксперта, готов сотрудничать. Взаимодействие оценщика и эксперта влияет на конечный результат только положительно, поскольку эксперт может не только увидеть отчет «свежим» взглядом, но и, в силу своего опыта, выявить недочеты и проконсультировать оценщика по их устранению. Ярким примером продуктивного сотрудничества экспертов и оценщиков является взаимодействие с компанией «НБК-групп». Дело в том, что «НБК-групп» работает в трудных и, подчас, конфликтных отраслях, где весьма непросто грамотно и справедливо определить стоимость объекта оценки. Вступление оценщиков «НБК-групп» в СРО АРМО позволило компании использовать весомый практический и методический потенциал этой организации, что обеспечивает высокое качество подготавливаемых отчетов. Сегодня практически все отчеты «НБК-групп» проходят экспертизу без замечаний, поскольку оценщики учитывают требования экспертов в своей повседневной работе.

Руководитель пресс-службы «НБК-групп»
Анна Андрющенко

Челябинская область, г. Челябинск

ООО «Техническая экспертиза и оценка» сотрудничает с НП СРО «СВОД» с 2014г.

НП СРО «СВОД» качественно и быстро проводит экспертизы отчетов об оценке с выдачей конструктивных замечаний. Эксперты партнерства консультируют по нестандартным ситуциям, возникающим в ходе оценки, отслеживают судебную и иную практику, связанную с оценочной деятельностью.

Партнерство ведет активную образовательную деятельность. Наши специалисты посещают обучающие мероприятия, приобретая актуальные знания по современным тенденциям оценочной деятельности.

НП СРО «СВОД» - компания, объединяющая высококвалифицированных специалистов и экспертов, профессионально выполняющая взятые на себя обязательства по работе с членами партнерства.

Директор, А.В. Киприянов

Удмуртская Республика, г. Ижевск

ООО «Оценка. Консалтинг. Аудит» успешно сотрудничает с НП СРО «СВОД» с 2014 года в области предоставления экспертных заключений на подготовленные оценщиками ООО «Оценка. Консалтинг. Аудит» отчеты об оценке.

В процессе сотрудничества работники НП СРО «СВОД» зарекомендовали себя грамотными, квалифицированными специалистами, вдумчивыми, внимательными партнерами, способными качественно, гибко и оперативно решать поставленные задачи в условиях динамичного изменения и развития законодательных и нормативных документов.

В своей деятельности Партнерство соблюдает взаимные договоренности и ценит сложившиеся деловые отношения.

Все вышесказанное позволяет позиционировать НП СРО «СВОД» как надежную компанию по предоставлению качественных консалтинговых и информационных услуг, обладающую высокой деловой репутацией.

Заместитель директора, А.Г. Желудова

Республика Хакасия, г. Абакан

НП СРО «СВОД» является нашим партнером в области оценки и экспертизы отчетов в течении 3-х лет.

Партнерство принимает активное участие в профессиональной подготовке наших оценщиков, которые являются членами НП СРО «СВОД». Проводит постоянное обучение и повышение квалификации оценщиков, а также занимается подготовкой молодых специалистов-оценщиков. НП СРО «СВОД» предоставляет нашим оценщикам возможность совместной с экспертами работы над отчетом (в режиме on-line). За время сотрудничества Партнерство показало свою высокую профессиональность, способность с полной ответственностью подходить к поставленным задачам, выполнять работы качественно и в срок. Отличительной чертой работы НП СРО «СВОД» является высокий профессионализм, организованность сотрудников компании и сильный командный дух.

Директор, Л.И. Бахтина

Самарская область, г. Самара

С 2013г. ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» является членом НП «ЛИГА НОО «СВОД», а сотрудники ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» являются членами НП СРО «СВОД», в связи с этим довольно часто наши сотрудники обращаются в Партнерство с заявками на проведение экспертизы отчетов об оценке. Хотелось бы отметить, что экспертиза отчетов об оценке производится в точно обговоренные сроки, замечаний у сотрудников нашей организации по проведению экспертизы отчетов об оценке нет.

В связи с благополучным опытом работы, мы рекомендуем оценочным организациям Некоммерческое партнерство «ЛИГА независимых оценочных организаций «Свободный Оценочный Департамент», как надежного партнера!

Генеральный директор, А.В. Ульянин

ООО «Атлант оценка» благодарит НП СРО «СВОД» за плодотворную работу в области экспертизы отчетов об оценке. В частности, благодарим экспертов СРО «СВОД» за грамотную работу и методическую помощь при составлении и экспертизе отчетов об оценке земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости. Следует отметить, что специалисты Партнерства являются настоящими профессионалами своего дела, способными тщательно проанализировать объект оценки, найти и выделить главное. Благодаря этому все наши отчеты об оценке успешно защищаются в судах и государственных органах.

Сотрудничество с экспертами НП СРО «СВОД» позволило значительно улучшить качество отчетов об оценке и профессиональный уровень оценщиков.

С наилучшими пожеланиями и в надежде на дальнейшее успешное сотрудничество!

Генеральный директор, Д.К. Степанов

ООО «АБН - Консалт» выражает благодарность всем экспертам за качественное и квалифицированное проведение работ по экспертизе отчетов об оценке и оказанию методологической и правовой поддержки в сфере оценочной деятельности.

Особенную признательность выражаем в связи с готовностью сотрудников НП СРО «СВОД» максимально оперативно разрешать возникающие в ходе работ вопросы.

Компетентность специалистов НП СРО «СВОД» в процессе сотрудничества способствует повышению качества работ оценщиков нашей компании.

Генеральный директор, А.А. Кудрин

Свердловская область, г. Екатеринбург

В ноябре 2013 года наша компания впервые обратилась в НП СРО "СВОД" по вопросу проведения экспертизы отчета об оценке. Экспертированием отчета занималась заместитель председателя Экспертного совета Шихранова Лидия Владимировна. Хочется отметить, что экспертиза отчета была проведена точно в срок и со скидкой в размере 10% от стоимости. Скидка была предоставлена нашей компании, как члену НП ЛИГА НОО "СВОД".

Директор, Савченко Т.Н.

ООО «Консалтинговая компания «АГАТА»

Республика Башкортостан, г. Уфа

НП СРО «СВОД» неоднократно брало на себя договорные обязательства по проведению стоимостной экспертизы отчетов об оценке выполненных сотрудниками нашей компании.

Высокая квалифицированность сотрудников НП СРО «СВОД и оперативность позволили исполнить указанные обязательства своевременно и предоставить качественные результаты.

За время нашего партнерства мы смогли неоднократно убедиться в надежности и профессионализме НП СРО «СВОД» в решении сложных вопросов.

Желаем вам дальнейших успехов в профессиональной деятельности!

Директор, В.Ю. Шлёнкин

ХМАО - Югра, г. Югорск

Выражаю искреннюю благодарность коллективу экспертов НП СРО «СВОД» за оперативную информационную поддержку, высокий профессионализм, принципиальность в вопросах соблюдения законодательства об оценочной деятельности.

Директор, В.В. Забияко

ГУП МО «МОБТИ»

Московская область, Красногорский р-н

Государственное унитарное предприятие Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» выражает благодарность руководству и сотрудникам НП СРО «СВОД» за оперативную и качественную работу по проведению экспертизы отчетов об оценке, выполненных оценщиками ГУП МО «МОБТИ». Эксперты НП СРО «СВОД» отличаются высоким профессионализмом, оперативным взаимодействием с оценщиками, умением выполнять работу качественно и в максимально сжатые сроки.

Надеемся на дальнейшее плодотворное сотрудничество!

Заместитель генерального директора, П.С. Бабкин

Экспертиза отчетов об оценке в РФ

Законодательная база

Законодательство РФ содержит следующие три случая обязательного проведения экспертизы отчетов об оценке.

1. Согласно статье 130 «Оценка имущества должника» Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» орган, уполномоченный 1 на подготовку заключений по отчетам оценщиков, проверяет отчет об оценке и готовит мотивированное заключение, содержащее обоснование несоответствия отчета об оценке законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки или недостоверности сведений, используемых в отчете об оценке, которое направляется арбитражному управляющему и в саморегулируемую организациюоценщиков (далее - СРОО), членом которой является оценщик, составивший данный отчет. СРОО обязана представить арбитражному управляющему и в уполномоченный орган экспертное заключение по отчету об оценке с обоснованием его соответствия илинесоответствия вышеуказанным требованиям.

В случае если СРОО представила экспертное заключение о несоответствии отчета об оценке требованиям к данному отчету, рыночная стоимость имущества, определенная в соответствии с данным отчетом, признается недостоверной и не может быть использована для утверждения начальной цены продажи предприятия должника, иного имущества должника.

2. Согласно статье 77 «Определение цены (денежной оценки) имущества»Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» «в случае, есливладельцем от 2 до 50 процентов включительно голосующих акций общества являютсягосударство и (или) муниципальное образование и определение цены (денежной оценки)имущества, цены размещения эмиссионных ценных бумаг общества, цены выкупа акцийобщества (далее - цена объектов) в соответствии с настоящей статьей осуществляетсясоветом директоров (наблюдательным советом) общества, обязательным являетсяуведомление федерального органа исполнительной власти, уполномоченногоПравительством Российской Федерации, о принятом советом директоров (наблюдательнымсоветом) общества решении об определении цены объектов» 2 . В уполномоченный орган 1 представляется копия отчета оценщика об оценке в случае, если его привлечение дляопределения цены объектов в соответствии с настоящим Федеральным законом являетсяобязательным, и в иных случаях, если для определения цены объектов привлекался оценщик.Уполномоченный орган, в случае принятия им решения о несоответствии отчета об оценке,подготовленного оценщиком, стандартам оценки и законодательству об оценочнойдеятельности, вправе направить мотивированное заключение в СРОО, членом которой является оценщик, осуществивший оценку, для проведения его экспертизы.

В случае подготовки СРОО по итогам экспертизы отрицательного заключения , цена объектов, определенная советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии с настоящей статьей, признается недостоверной .

3. Согласно статье 7 Федерального закона от 05.01.2006 N 7-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об акционерных обществах", статьи 84.7 и 84.8 Федерального закона «Об акционерных обществах» при выкупе лицом, которое приобрело более 95 процентов акций открытого общества, ценных бумаг открытого общества по требованию данного лица или владельцев оставшихся акций цена выкупаемых ценных бумаг в случаях, предусмотренных настоящей статьей, не может быть ниже стоимости , определенной независимым оценщиком в отчете об оценке ценных бумаг и подтвержденной СРОО при проведении экспертизы такого отчета. Порядок проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, а также требования и порядок выбора СРОО, осуществляющей проведение экспертизы, определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим регулирование оценочной деятельности.

В отличие от двух первых случаев, экспертиза может проводиться СРОО, членом которой оценщик, составивший отчет, не является.

Таким образом, во всех трех случаях обязательного проведения экспертизы, предусмотренных законодательством, экспертиза направлена, в первую очередь, на проверку стоимости, определенной в отчете об оценке, в рамках проверки соблюдения оценщиком требований законодательства. При этом отсутствует единый подход к результатам экспертизы: в первом случае - это признание недостоверной стоимости, полученной в отчете, во втором - цены, установленной на основе отчета об оценке, в третьем - результатом экспертизы должно стать подтверждение стоимости в отчете.

Порядок проведения экспертизы отчетов об оценке

Законодатель не установил единый порядок проведения экспертизы отчетов об оценке. Согласно п.11 Федерального стандарта оценки № 1 3 «При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.»

Термины достаточности и достоверности раскрыты далее в п. 19 ФСО №1. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Порядок проведения экспертизы применительно к вышеуказанному третьему случаю обязательного проведения экспертизы установлен Приказом Минэкономразвития России от 29 сентября 2006 г. N 303. Данный порядок в обобщенной форме содержит требования законодательства к отчету об оценке применительно к проведению экспертизы, и уточняет, что в результате экспертизы выдается либо мотивированное положительное экспертное заключение, которое является подтверждением рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, либо отрицательное.

Кроме порядка проведения экспертизы отчетов об оценке, установленного для третьего случая, порядок экспертизы был регламентирован для Росимущества Приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 09.10.2007 №185 «Об утверждении порядка проведения экспертизы отчетов об оценке», однако в связи с преобразованием ФАУФИ в ФАУГИ данный приказ утратил силу.

Национальным советом по оценочной деятельности (НСОД) подготовлены «Рекомендации НСОД по проведению экспертизы отчетов по оценке» (Протокол № 3 от 05 марта 2009 г.). В данном документе НСОД рекомендует всем потребителям услуг по оценке, с целью получения квалифицированных объективных экспертных заключений, привлекать для проведения экспертиз отчетов об оценке экспертные советы СРОО.

В законодательстве СРОО в общем случае не ограничены в отношении проведения экспертизы отчетов об оценки оценщиков, являющихся членами других СРОО. Кроме того, законодательством в отношении экспертизы отчетов об оценке не установлены какие-либо ограничения в отношении субъектов, имеющих право проводить экспертизу отчетов об оценке. Вместе с тем во всех случаях обязательного проведения экспертизы отчетов об оценке в качестве такого субъекта определены СРОО, при этом как указано в статье 24.2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998г экспертизу отчетов об оценке ценных бумаг, а также экспертизу иных видов отчетов оценщиков в соответствии с законодательством осуществляет экспертный совет СРОО.

СРОО самостоятельно утверждают собственные положения о проведения экспертизы. При этом, например, у Российского общества оценщиков есть два документа: «Положение о порядке проведения экспертизы отчетов Российским обществом оценщиков» от 27 мая 2009 года и «Методические рекомендации по экспертизе отчетов об оценке» 25 июня 2008 г. В первом описывается общие и организационные положения, во втором методические.

Проблемы экспертизы отчетов об оценке

Краеугольным камнем противоречий существующих положений по экспертизе отчетов об оценке является отношение к выявлению и указанию замечаний, существенно влияющих на стоимость, в терминах законодательства: проверка достоверности и наличия фактов введения в заблуждение. Существующие положения различных СРОО предполагают возможность проведения экспертизы на соответствие законодательству без проверки на наличие таких замечаний. В частности, вышеуказанные Методические рекомендации РОО содержат административную экспертизу (экспертизу соблюдения) и техническую экспертизу, которые допускают отсутствие проверки точности расчетов и достоверность данных. При этом в определении административной экспертизы указано, что она проводится для проверки всем требованиям или нормам (Федеральным стандартам оценки и Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998г).

В настоящее время отсутствуют четкие единые требования к процедуре экспертизы отчётов об оценке и к содержанию экспертных заключений, понятные всем субъектам рынка оценочных услуг. В тоже время экспертные советы СРОО, множество государственных и коммерческих организаций (в т.ч. ФАУГИ и его территориальные органы, Комитеты по управлению имуществом субъектов РФ и муниципальных образований, РЖД, МРСК, Газпром, Лукойл, Госкорпорации, банки и многие другие) проводят экспертизу отчетов об оценке и выносят своё решение о качестве работы оценщиков. Опыт общения с экспертами, проверяющими отчеты об оценке, показывает, что далеко не все они понимают сложность, важность и ответственность своей работы. Нередки случаи, когда экспертизу отчетов об оценке проводят специалисты, не имеющие необходимых знаний и опыта даже по оценке. В результате в таких заключениях замечания носят не просто формальный, но зачастую и ошибочный характер. Оценщики, получив такое «заключение-рекламацию», не знают, что делать, и как реагировать на замечания эксперта. Подобное положение характерно для всех регионов России. На наш взгляд, также недопустима ситуация, когда на один и тот же отчёт об оценке в зависимости от того, кто проводит экспертизу, может быть выдано как положительное, так и отрицательное заключение или два отрицательных, но с замечаниями взаимоисключающими друг друга.

Не лучше и другая ситуация, когда выдаётся положительное заключение на отчёт об оценке, в котором содержатся ошибки, необходимость исправления которых очевидна, например, наличие двойного счёта или арифметические ошибки, существенно влияющие на величину рыночной стоимости. Вред такого «государственного» и «профессионального» подхода к экспертизе отчётов об оценке очевиден: в случае своевременного выявления факта подготовки такого «положительного» заключения и исправления ошибок, содержащихся в отчёте об оценке, итоговая величина рыночной стоимости изменяется в разы или в десятки раз, что, при совершении сделки по стоимости указанной в первоначальной версии отчёта, могло нанести ущерб, например, государству в миллиарды рублей.

Обучение экспертизе отчетов об оценке

С начала 2009 года ЗАО «Экспертный совет» провел цикл семинаров - мастер-классов «Экспертиза отчётов об оценке объектов недвижимости и бизнеса». Семинар был проведён в десяти региональных центрах России: г. Краснодар, г. Ростов-на-Дону, г. Воронеж, г. Казань, г. Самара, г. Уфа, г. Екатеринбург, г. Челябинск, г. Пермь, г. Новосибирск.

Авторами и ведущими семинаров - мастер-классов являются А.В. Каминский и К.Е. Калинкина. А.В. Каминский в 2002-2005 гг. возглавлял Экспертный совет РОО, а затем с 2005г. по 2008г. работал заместителем начальника Управления - начальником отдела оценки Управления учета имущества, анализа, оценки и контроля его использования Росимущества. К.Е. Калинкина, к.э.н., член Экспертного совета и вице-президент НП «СРО АРМО» в тот же период (2005-2008 гг.) организовывала и проводила экспертизу отчетов об оценке пакетов акций в Росимуществе. Семинар был подготовлен по результатам проведения в Росимуществе экспертизы более двенадцати тысяч отчетов об оценке собственности, стажировок специалистов территориальных управлений Росимущества, а также с учётом опыта лучших российских и международных оценочных компаний. Партнерами и соорганизаторами семинаров выступали СРОО оценщиков и их региональные отделения: Ассоциация российских магистров оценки, Межрегиональный союз оценщиков, Российское общество оценщиков, Национальная коллегия специалистов-оценщиков, а также государственные органы власти, высшие учебные заведения и образовательные центры. Информационным партнёром ЗАО «Экспертный совет» является «Аppraiser.ru. Вестник оценщика»

В семинарах приняли участие около 500 человек: члены экспертных советов СРО оценщиков, ведущие оценщики и эксперты оценочных компаний, сотрудники профильных подразделений государственных и муниципальных органов власти, выступающие заказчиками оценочных работ и осуществляющие экспертизу отчетов об оценке, представители крупных коммерческих структур, в том числе банков и финансово-промышленных групп.

На семинарах, на основе содержательной части фрагментов заключений Росимущества и СРОО, рассматривались нарушения законодательства об оценочной деятельности, допущенные оценщиками в отчётах об оценке объектов недвижимости и бизнеса, обсуждаются варианты их исправления. Основное внимание уделялось рассмотрению ошибок, исправление которых существенно влияет (может повлиять) на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Участники семинара имели возможность закрепить рассмотренный материал на мастер-классе в процессе самостоятельной подготовки замечаний на фрагменты реальных, но обезличенных отчётов об оценке с последующим обсуждением и анализом их работы авторами семинара.

На семинарах рассматривались примеры экспертных заключений, содержащих ошибочные замечания, подготовленные различными организациями. На конкретных примерах демонстрировались ответственность экспертов за решения, принятые на основе подготовленных ими заключений на отчёты об оценке, предлагались эффективные механизмы защиты оценщиков от произвола некомпетентных экспертов.

В начале семинара участники часто высказывали мнение, что экспертизой отчетов могут заниматься оценщики, обладающие базовыми знаниями в области оценки, а возможно и не имеющие таковых. Мастер-класс по подготовке экспертных заключений показал участникам семинара, что подготовить качественное отрицательное заключение на отчёт об оценке очень непросто. По результатам мастер-класса все участники семинара признали, что экспертами должны быть только наиболее опытные оценщики. В случае наличия ошибок в отчёте об оценке эксперт должен не только выявить их, но и сформулировать замечания, понятные не только оценщику, но и заказчику отчёта, из которых ясна существенность нарушений с точки зрения влияния их на стоимость. На семинаре на конкретных примерах показывалось, что заказчика, в подавляющем большинстве случаев, не интересует экспертиза по формальным признакам. Нужна стоимостная экспертиза, направленная на выявление возможных ошибок в отчётах об оценке, существенно влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

14 июля 2009 года состоялось расширенное заседание Экспертного совета НП «АРМО», основным вопросом, рассматриваемым на Заседании, был вопрос о требованиях к проведению экспертизы отчетов об оценке, а также о требованиях к содержательной части экспертных заключений. На заседании присутствовали крупнейшие заказчики оценочных работ - представители Министерства обороны Российской Федерации, ОАО «РЖД», ОАО «ЛУКОЙЛ» и ГК «Олимпстрой».

Приглашенные представители заказчиков оценочных работ и экспертизы отчетов об оценке сошлись во мнении, что экспертиза отчетов об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности в РФ может производиться только с точки зрения стоимости объекта оценки. Они согласились с тем, что их интересует итоговая величина стоимости объекта оценки и возможные последствия неправильного ее определения, а именно, какой материальный ущерб может быть нанесен в результате использования неверной оценочной стоимости при проведении сделки. Таким образом, в экспертизе отчета об оценке заказчиков, прежде всего, интересует, содержит ли отчет об оценке ошибки, исправление которых влечет за собой существенное изменение стоимости. Итогом заседания стало принятие требований к содержательной части экспертного заключения на отчет об оценке, не соответствующий законодательству об оценочной деятельности в РФ. Также было принято решение о создании рабочей группы по разработке Методических рекомендаций по проведению экспертизы отчетов об оценке.

6 августа 2009 года состоялось первое заседание рабочей группы, в состав которой вошли: представители СРОО: НП «АРМО», НП «МСО», НП «ОПЭО»; члены СРО «РОО» и «СМАО»; представители государственных структур: Федеральная служба по финансовым рынкам, Управление Федеральной налоговой службы по г. Москве, ГУ Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, Фонд имущества г. Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургское ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУП «ГУИОН»); представители крупнейших корпоративных заказчиков оценки: ОАО «РЖД», ОАО «ЛУКОЙЛ», ГК «Олимпстрой», Фонд «РЖС», ОАО «Газпром», ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания», ГК «Ростехнологии»; представители банковских структур: ГК «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)», ОАО «Газпромбанк», ОАО «Российский Сельскохозяйственный Банк», Ассоциация Российских банков (АРБ).

На заседании вновь была поднята проблема существования множества видов экспертиз. Все участники рабочей группы согласились с тем, что административная и техническая экспертиза (в терминах Международных стандартов оценки (МСО)) не имеют права на существование, поскольку противоречат действующему законодательству об оценочной деятельности.

Рассматривались и другие методические проблемы экспертизы отчетов об оценке. В частности, оживленное обсуждение вызвал вопрос о необходимости осмотра объекта оценки при проведении экспертизы в связи с необходимостью проверки достоверности информации об объекте оценки. Большинство участников выразило мнение, что эксперт проводит экспертизу при допущении, что информация по объекту оценки, приведенная в отчете, может считаться достоверной, если у эксперта отсутствуют основания считать иначе; объектом исследования является отчет об оценке, а не объект оценки, а подтвердить характеристики объекта оценки на прошедшую дату оценки физически невозможно.

Результатом заседания группы стало утверждение структуры Методических рекомендаций по экспертизе отчетов об оценке и требований к содержательной части экспертного заключения на отчет об оценке.

-----
1 В настоящее время - Росимущество
2 в случаях:
- определения денежной оценки имущества, вносимого в оплату акций, при оплате дополнительных акций неденежными средствами (пункт 3 статьи 34 Закона об акционерных обществах);
- определения цены, по которой оплачиваются дополнительные акции общества, размещаемые посредством подписки (пункт 1 статьи 36 Закона об акционерных обществах);
- определения цены, по которой оплачиваются эмиссионные ценные бумаги общества, размещаемые посредством подписки (пункт 1 статьи 38 Закона об акционерных обществах);
- определения цены приобретения обществом размещенных акций (пункт 4 статьи 72 Закона об акционерных обществах);
- определения цены выкупа акций обществом у акционеров (пункт 3 статьи 75 Закона об акционерных обществах);
- определения цены отчуждаемого или приобретаемого имущества (услуг) в рамках крупной сделки (пункт 2 статьи 78, пункт 2 статьи 79 Закона об акционерных обществах);
- определения цены отчуждаемых либо приобретаемых имущества или услуг в рамках сделки с заинтересованностью (пункт 7 статьи 83 Закона об акционерных обществах).
3 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256.