هل من الممكن أن تكون مالك شقتين؟ بيع نصف الشقة إذا كان المالك الثاني ضده. ○ مشاركات في الشقة

الملكية المشتركة أو المشتركة للشقة تعني أن الشقة مملوكة لعدة أشخاص، ولكل منهم الحق في التصرف في حصته حسب تقديره، دون المساس بحقوق المالك الآخر. في الواقع، هذا يعني أن القانون يحظر بيع حصة في شقة دون موافقة المالك الثاني. لكن المواقف مختلفة، وعدم موافقة المالك الثاني لا يعني أن شراء حصة في الشقة أمر مستحيل. الشيء الرئيسي هو معرفة القانون والقيام بكل شيء بشكل صحيح.

إذا اتفق المالكون مع بعضهم البعض وقرروا بيع العقار، فلا تنشأ عادة مشاكل: يتم بيع الشقة، ويتم تقسيم الأموال بما يتناسب مع حجم الأسهم. ولكن "عندما لا يكون هناك اتفاق بين الشركاء"، يدخل القانون الذي ينظم بيع الممتلكات المشتركة حيز التنفيذ.

وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي، يتمتع أصحاب الأسهم في الشقة بحق الشفعة في الشراء - قبل طرح حصتهم للبيع، يجب على المالك الذي يقرر البيع أن يعرضها على مالكين آخرين. وفقط إذا رفضوا الشراء، فيمكن بيعه لطرف ثالث.

ولكن ماذا لو لم يوقع المالك الآخر على التنازل ولم يوافق على شراء الحصة؟ تجاوز القانون؟ بأي حال من الأحوال! هناك طريقة قانونية لبيع حصة في شقة دون موافقة وحتى مع معارضة مباشرة من المالك الثاني.

تعليمات خطوة بخطوة حول كيفية بيع حصة في شقة دون موافقة

في حالة النزاع، يجب عليك الالتزام الصارم بنص القانون، مع الأخذ في الاعتبار أن الطرف الآخر يمكنه الطعن في أي خطوة أمام المحكمة. ولذلك، يجب أن تكون جميع المستندات سليمة ويجب أن تتوافق جميع الإجراءات مع المتطلبات القانونية. لذا، عليك بيع حصتك في الشقة دون موافقة المالك الثاني.

الخطوة 1. حدد شروط البيع.يجب عليك أن تعرض على المالك الثاني شراء السهم بنفس الشروط التي تخطط لعرضها على مشترين خارجيين. إذا تم شراء الحصة في الشقة لاحقًا بسعر أقل، فسيتمكن المالك الثاني من إبطال الصفقة. الاستثناء الوحيد هو البيع بسعر أعلى، حيث لن يكون للقانون أي مطالبات ضدك.

الخطوة 2. اعرض على المالك الثاني شراء حصتك. ويجب أن يتم ذلك كتابيًا، بعد الحصول على دليل على تسليم الوثيقة إلى المالك الثاني. بموجب القانون، يجب على الشخص الثاني أيضًا أن يرفض كتابيًا شراء حصتك حتى تتمكن من بيعها بحرية. ولكن هذا ممكن فقط إذا لم يكن المالك الثاني ضد البيع. وإلا فإنه سيرفض قبول الورقة ويختبئ ويؤخر الإجابة. ولكن هناك طريقة لهذه الحالة: يمكن إرسال عرض البيع بالبريد المسجل مع قائمة المرفقات. علاوة على ذلك، يجب إرسالها إلى عنوان تسجيل المالك المذكور في جواز سفره.

الخطوة 3. انتظر 30 يومًا من تاريخ تسليم/إرسال/استلام عرض البيع.إذا لم تتلق ردًا خلال الفترة المحددة، فيمكنك بيع حصتك في السوق المفتوحة.

يبدو أن كل شيء يجب أن ينتهي عند هذه النقطة، ولكن في الواقع، تعد معاملات بيع الأسهم من أكثر العمليات تعقيدًا وإشكالية في ممارسة شراء/بيع العقارات. لذلك، من الأفضل الاتصال بالمهنيين الذين سيفعلون كل شيء بشكل صحيح ويخلصك من المشاكل.

تؤدي الممتلكات المكتسبة أثناء الزواج إلى تقسيم السكن تلقائيًا إلى مالكين حتى ظهور الأطفال (50٪ لكل منهما). بعد ولادة فرد جديد من الأسرة، قد يتم تخصيص حصة منفصلة له في الممتلكات.

غالبًا ما تؤدي حالة الطلاق ووجود طفل واحد أيضًا إلى وجود حاملين لشهادة الحق في استخدام العقار في الشقة. عادةً ما تنشأ المشكلات المتعلقة بملكية المنزل بعد وصول الطفل إلى سن 18 عامًا.

كما يتم تشكيل مالكين في حالة تنفيذ إجراءات الميراثعندما تورث شقة لاثنين من أقاربه بعد الوفاة. يحق للموصي في الوثيقة تحديد عدد الأمتار المربعة (الحصة) التي ستصبح ملكا لكل طرف.

قد يتجاوز عدد المواطنين المدرجين في وثيقة الملكية بشكل كبير العدد الموصوف: لا ينص القانون على حد لعدد المالكين المحتملين في شقة واحدة.

هل يمكن تأجير شقة دون موافقة المالك الآخر؟

على الرغم من الحق المضمون للمواطن في التصرف في ممتلكاته الخاصة وفقًا لرغباته (LC RF، المادة 209، الفقرة 1 وLC RF، المادة 30)، فإن الإطار التشريعي يعدل هذا الشرط إذا كانت الشقة مملوكة لعدة مالكين.

بالإضافة إلى غرف المعيشة يستخدم المستأجرون أيضًا المناطق المشتركة (CAPs)والتي تشمل الحمام والممر والمرحاض ومساحة المطبخ. لا يمكن الدخول إلى السكن إلا من خلال باب مشترك.

وفقا لهذه الفروق الدقيقة، لا يجوز السماح للغرباء بالعيش في شقة مشتركة إلا بعد اتخاذ قرار جماعي (القانون المدني للاتحاد الروسي، المادة 246 -) من قبل جميع أصحاب الشقة المشار إليهم في وثيقة الملكية.

الشرط التقييدي الآخر هو عدم وجود حصة مخصصة، والتي لا تنتمي في البداية إلى غرفة معينة في الشقة.

خيارات تخصيص الأسهم:

1. قابل للتفاوض
2. قضائية.

بعد التوصل إلى توافق أو اتخاذ قرار، يحق لكل مالك استخدام الغرفة المخصصة له في الشقة. بالإضافة إلى ذلك، يتم تحديد عدد الأمتار المربعة في MOP (بما في ذلك الشرفة) المملوكة لكل مالك.

إذا كان في المسكن غرفة واحدة فقط، فإن هذا التقسيم غير مناسب، لأن مساحة المعيشة، بغض النظر عن نسبة الأسهم، تؤدي إلى الاحتفاظ بحق استخدام الغرفة لكل مالك.

مهم.يمنع تأجير حصة لحاجات موقع مخزن أو مستودع بأي حال من الأحوال على أساس القيود المفروضة على استخدام المساحة السكنية في غير الأغراض المخصصة لها. (القانون المدني للاتحاد الروسي، المادة 288).

تسجيل السكن للإيجار دون مشاركة مالك ثان

من الممكن وجود أساس قانوني تمامًا لتأجير شقة، دون مراعاة رأي المالك الثاني، في شقة مشتركة (شريطة وجود غرفة معزولة). في الإسكان المخصخص، من الممكن أيضًا إجبار المالك الثاني قانونًا على بيع جزء من العقار إذا كانت حصته ضئيلة وغير مناسبة للتخصيص العيني (مثال - 1/12).

يحق للمالك المشارك اللجوء إلى المحكمة لإلغاء حقوق الملكية الخاصة به عن طريق دفع تعويض وفقًا للقيمة المادية للحصة الحالية (القانون المدني للاتحاد الروسي، المادة 252). وبعد هذا القرار يمكنك تأجير الشقة بأكملها دون موافقة أحد.

خوارزمية إبرام عقد الإيجار دون موافقة:

• العثور على المستأجرين.
• إبرام عقد الإيجار؛
• تحديد مبلغ الدفع شهريا؛
• التوقيع على الورقة من قبل الطرفين؛
• الانتقال إلى سكان جدد؛
• إبلاغ السلطات الضريبية بالتغييرات.

إن أبسط طريقة، رغم أنها غير قانونية، هي نقل مقيم مؤقت إلى شقة لا يعيش فيها أحد. إذا كان المالك الآخر لا يعيش في المدينة، فقد لا يعرف حتى حقيقة الإيجار.

فارق بسيط:وعلى الرغم من إمكانية نقل المستأجرين بهذه الطريقة، إلا أن المالك الثاني، إذا تم اكتشاف انتهاك لحقوقه، يمكنه الطعن في إبرام عقد الإيجار.

من الناحية النظرية، يمكن تأجير الشقة دون مراعاة رأي المالك المشارك إذا كان السكن يقع في الطابق الأرضي ويوجد مخرجان معزولان (تقليدي ومنشأ من خلال شرفة). في هذه الحالة، يتم تنفيذ سكن المستأجر دون الوصول إلى MOP، حيث لم يتم منح الإذن لهم.

ومع ذلك، فإن إعادة التطوير هذه غالبا ما تكون محظورة من قبل شركة الإدارة، وراحة العيش في مثل هذه الشقة موضع تساؤل. إذا كنت تستطيع الاستغناء عن المطبخ، فمن الصعب الاستغناء عن المرحاض.

استئجار حصة مخصصة لغرفة مساحتها أقل من 12 متراً مربعاً. م، ويعتبر انتهاكاالقاعدة الاجتماعية المسموح بها لإقامة مريحة لشخص واحد (LC RF، المادة 50). من السهل جدًا إنهاء عقد الإيجار من خلال المحكمة.

الفروق الدقيقة والتحذيرات

يتضمن تسجيل استئجار شقة بموجب نص القانون وضع اتفاقية يتم تقديمها بعد ذلك إلى مكتب الضرائب لحساب المبلغ المحدد اعتمادًا على الإيجار الشهري.

إن قبول شخص غريب يتم من خلاله تحقيق الربح أمر غير قانوني (القانون المدني للاتحاد الروسي، الفصل 35)، لذلك يمكن استخدام هذه الحقيقة من قبل المالك الثاني الذي لا يوافق على إشغال شخص غريب.

في بعض الأحيان يقوم أحد المالكين بشيء جذري - يغير الأقفال ولا يسمح للمالك الآخر بالدخول إلى الشقة. وهذا السلوك خطير: إهمال حقوق الطرف الثاني يؤدي إلى إقامة دعوى قضائية للمطالبة بالتعويض عن الانتفاع بملكيته.

هناك أيضًا تحفظات فيما يتعلق باستئجار شقة مشتركة: السماح للمستأجرين باستخدام الأمتار السكنية دون موافقة مسموح به، ولكن للاستخدام المشترك - لا. في مثل هذه الحالة، لا يلزم الحصول على إذن من المالك الثاني فحسب، بل أيضًا من مالكي الشقق الأخرى الموجودة في الطابق (قانون الإسكان RF، المادة 41).

المادة 41 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي. حق الملكية في الملكية المشتركة لأصحاب الغرف في شقة مشتركة

بالإضافة إلى تقديم مطالبة بإيجار غير منسق وغير قانوني، يحق للشخص الذي تم انتهاك حقوقه أيضًا تقديم شكوى إلى دائرة الضرائب الفيدرالية. بعد الفحص ويجوز للمحكمة أن تأمر بإخلاء شخص غير مرخص له ودفع غرامةالمرتبطة بالتهرب الضريبي.

تحذير.إن استدعاء الشرطة لإخلاء المستأجر أمر غير فعال: فشرط مغادرة المبنى إلزامي فقط بعد الحصول على قرار من المحكمة.

خاتمة

إن استئجار شقة دون مراعاة رأي المالك الثاني هو نية صعبة، وغالباً ما تتقاطع مع انتهاك التشريعات الحالية. أسهل طريقة هي إبرام عقد إيجار عند امتلاك شقة مشتركة؛ في العقارات المخصخصة، فإن الدوس على حقوق المالك المشارك محفوف بفرض غرامات المحكمة.

وفقا لهذه الميزات التنظيمية، فمن الأكثر أمانا الحصول على دعم مالك آخر لضمان عدم وجود مشاكل مع العدالة.

نظرًا لأنه ليس الكائن بأكمله الذي يتم عزله، فقد يشكل البحث مشكلة. إذا تم العثور على طرف مقابل محتمل، فيجب على الأطراف التوصل إلى اتفاق على الشروط التالية:

1. موضوع المعاملة - إشارة إلى الحجم الاسمي للسهم المراد التصرف فيه، بالإضافة إلى وصف تفصيلي للعقار؛
2. سعر العقد - المبلغ المتفق عليه بين الأطراف والذي سيحصل عليه البائع مقابل بيع الحصة؛
3. الشروط الأخرى للمعاملة التي تعتبر مهمة للأطراف.

عند صياغة مسودة الاتفاقية، ليست هناك حاجة لإشراك المساهمين المتبقين في هذه العملية. ويجب إضفاء الطابع الرسمي على اتفاقات الأطراف في شكل مسودة اتفاق. بعد الاتفاق على شروط الصفقة المستقبلية، يلتزم البائع بإخطار المالكين المتبقين بالبيع. في هذه المرحلة قد يرفض المالكون الآخرون رسميًا بيع الحصة.

هل من الممكن بيع حصة في شقة دون موافقة الملاك الآخرين؟

ضع في اعتبارك أنه يجب عليك تسجيل النقل الفعلي، والدليل على ذلك هو شهادة القبول، التي تشير إلى وجودها في اتفاقية البيع والشراء. إجراءات بيع حصص غير متساوية في شقة محددة: القانون يخول المالك الذي لديه حصة أصغر من مطالبة مالك الحصة الأكبر بشرائها، حتى من خلال المحكمة. ومن الجدير معرفة ذلك: الفرق بين مفهوم المشاركة في الشقة والشقة المشتركة، ومن الجدير التمييز بين مفهوم "بيع الأسهم في الشقة" والغرفة نفسها في شقة مشتركة.

يكاد يكون من المستحيل تحديد حدود المشاركة في الشقة بوضوح، على عكس الشقة المشتركة، حيث يكون لكل شخص حسابه الخاص ويتم تحديد الحدود والمنطقة المشتركة بشكل صارم. يمكن لصاحب الحصة أن يشغل غرفة، لكن هذا لا يعني أنه يملكها. ولا يمكن تنفيذ هذا التقسيم إلا من خلال المحاكم.

هل يمكنني بيع نصف حصة الشقة دون موافقة المالك الثاني؟

انتباه

عند النظر في الإشعار، قد يعترض واحد أو أكثر من المساهمين على الصفقة مع شخص خارجي. ومن أجل منع ظهور حقوق ملكية من طرف ثالث، يجب عليهم التعبير عن موافقتهم على الاستحواذ على حصة بموجب الشروط المقترحة. ويترتب على مثل هذا القرار النتائج القانونية التالية:

1. يجب أن يتم التعبير عن قرار ممارسة حق الأولوية من قبل مساهم واحد على الأقل؛
2. يجب أن يتوافق القرار المتخذ تمامًا مع شروط المعاملة الأصلية مع طرف ثالث، بما في ذلك سعر العقد؛
3. ولا يحق للبائع تغيير شروط الصفقة في أي اتجاه، بما في ذلك زيادة قيمة السهم.

إذا قرر واحد فقط من مالكي الشقق شراء الحصة، فسيقوم بدور المشتري في الصفقة وسيزيد حصته في العقار بشكل متناسب.

يجب تقديم رفض المالك المشارك لشراء حصة في الشقة إلى سلطة التسجيل مع المستندات الأخرى. إذا كان هناك العديد من المالكين المشاركين، ولكن السعر هو نفسه، والجميع يريد شراء حصة، فيمكن للبائع اختيار من يبيع له. ماذا تفعل إذا كان عنوان المالك المشارك غير معروف؟ في الممارسة العملية، غالبًا ما تكون هناك حالات عندما يكون عنوان المالك المشارك غير معروف.
فكيف يمكن إثبات في هذه الحالة أنه تم تقديم عرض للمالك الشريك لشراء الحصة المبيعة؟ يبدو أن الحل واضح - تحتاج إلى إرسال خطاب إلى عنوان العقار الذي يتم بيعه - سيكون هذا كافيًا بحكم القانون. ومع ذلك، في الممارسة العملية، ليس كل شيء على نحو سلس جدا. غالبًا ما تقف المحاكم إلى جانب المالكين المشاركين الذين تم إرسال عرض لبيع حصة في شقة إلى "جد القرية". وفي الواقع، يجب أن يكون بائع السهم جاهزا أمام المحكمة لإثبات حسن نيته.

كيف يمكن للشريك أن يبيع حصته دون موافقة الآخرين؟

إذا تم اتخاذ هذا القرار من قبل العديد من المساهمين في وقت واحد، فسوف يشاركون في الصفقة على قدم المساواة، أي. سوف تحصل على أجزاء متساوية من الحصة المباعة. لمواصلة المعاملة، يمكن استخدام مسودة العقد المقدمة مسبقًا؛ فقط جانب المشتري هو الذي يخضع للاستبدال. يجب أن تظل جميع الشروط الأخرى للوثيقة دون تغيير.
إذا قام البائع، بعد إرسال الإشعار، بتغيير شروط العقد (بما في ذلك عن طريق زيادة السعر)، بعد تسجيل المعاملة، فقد يتم الطعن فيه من قبل المالكين الآخرين. ليس لدى المالكين المتبقين طرق أخرى لمنع بيع الأسهم لأطراف ثالثة. ويجب عليهم قبول ظهور المالك الجديد، أو العمل كمشتري للسهم.

هل من الممكن بيع حصة في شقة دون موافقة؟

ماذا تفعل إذا لم يكن لديك موافقة المالكين الآخرين التبرع إحدى الطرق البسيطة والسهلة، وهو نوع من "الحل البديل". وفي هذه الحالة يمكنك التبرع بحصة من الشقة لشخص آخر دون موافقته. للقيام بذلك، تحتاج إلى إبرام اتفاقية تبرع لحصة أو أسهم وتحويل الأموال إلى البائع.

معلومات

ومن الممكن أيضًا إعطاء حصة جزئية، ومن ثم من الممكن بيع الحصة في الشقة لنفس المالك، باعتباره صاحب حق الشفعة. صافي البيع، يمكنك تقدير تكلفة العقار، وإخطار المالك المشارك الآخر، وفي حالة الرفض، قم بتسجيله بشكل موثق وإبرام اتفاقية، مع الإشارة إلى جميع المعلمات. اقرأ المزيد عن بيع حصة: كيفية بيع حصة في شقة ضمانة يقترض المشتري المحتمل مبلغًا معينًا من البائع، والضمانة لهذا القرض هي حصة في العقار.

هل يمكنني بيع حصتي في الشقة دون موافقة المالكين الآخرين؟

التسجيل هل نسيت كلمة المرور؟ العودة لتسجيل الدخول انضم إلينا! معلومات التسجيل: البريد الإلكتروني (سيكون هذا هو تسجيل الدخول) كلمة المرور الاسم الأول والأخير الجنس ذكر أنثى تاريخ الميلاد المنطقة ممثل أديغيا منطقة ألتاي منطقة آمور منطقة أرخانجيلسك منطقة أستراخان منطقة باشكورتوستان منطقة بيلغورود منطقة بريانسك ممثل بورياتيا. منطقة فلاديمير فولغوغراد. منطقة فورونيج. منطقة ترانسبايكال منطقة إيفانوفو جمهورية إنغوشيا منطقة إيركوتسك منطقة قبردينو - بلقاريا منطقة كالينينغراد جمهورية كالميكيا منطقة كامتشاتكا منطقة قراتشاي - شركيس منطقة كاريليا منطقة كيميروفو منطقة كيروف منطقة كومي منطقة كراسنودار منطقة نويارسكي منطقة كورغان منطقة كورسك منطقة لينينغراد منطقة ليبيتسك. منطقة ماجادان ماري إل مندوب موردوفيا موسكو منطقة موسكو منطقة مورمانسك نينيتس للسيارات.

مهم

السؤال - هل من الممكن بيع حصة في شقة دون موافقة المالكين الآخرين - بسيط للغاية ومعقد للغاية. لتبسيط الأمر، يمكنك الإجابة على هذا النحو: يمكنك بيع حصتك إذا رفض المالكون الآخرون شرائها. الإجابة المعقدة أكثر جدية - فلنصل إلى جوهرها.

بشكل عام، من الأصح أن نقول ليس حصة في الشقة، بل حصة في ملكية الشقة. أي أننا نتحدث عن العقارات المملوكة لعدة أشخاص. هذه الملكية مملوكة لأصحابها بموجب حق الملكية المشتركة.

أنواع الملكية المشتركة الملكية المشتركة دون تحديد الحصص هي (على سبيل المثال) شقة أو أي عقار يشتريه الزوجان أثناء الزواج، ولكن يتم تسجيله باسم واحد فقط. الملكية المشتركة هي عندما يتم تحديد الملكية من خلال الأسهم - على سبيل المثال، 50/50 أو 30/70.

هل يجوز للمالك الثاني للشقة بيع حصته دون موافقته؟

حرية الضمير

• عائلة
• الاجتماعات والمسيرات
• ملك
• الإعانات والفوائد
• ينقل
• علاقات العمل
• قانون جنائي
• تمويل
• حياة خاصة
• الغرامات
• علم البيئة

يرجى قراءة قواعد المشاركة ولوائح التعامل مع البيانات الشخصية. أنا أوافق على القواعد وأسمح بمعالجة بياناتي الشخصية. هل قمت بتسجيل الدخول باستخدام كلمة المرور؟ لا أتذكر كلمة المرور: الجغرافيا.

• مندوب أديغيا.
• ألتاي، مندوب.
• منطقة ألتاي
• منطقة امور
• منطقة أرخانجيلسك
• منطقة استراخان
• ممثل باشكورتوستان.
• منطقة بيلغورود
• منطقة بريانسك
• مندوب بورياتيا.
• منطقة فلاديمير
• منطقة فولغوجراد
• منطقة فولوغدا
• منطقة فورونيج
• مندوب داغستان.
• سيارة يهودية.

أخذهم الأب بكل وقاحة وخداع وهدد بتمزيقهم! على الرغم من أنه هو نفسه كان البادئ بالخصخصة وتقسيم الإسكان إلى أسهم. كان سمسار العقارات الذي تعامل مع هذه القضية تحت ضغط أخلاقي مستمر. وعندما انتهيت من جمع المستندات، يبدو أنني لم أفكر في مجرد "محاربة" "سيدنا".
. أو، تحت ضغط إضافي، قام ببساطة بإعطاء الوثائق لوالده! لم نر أي دليل. هذه وقاحة! في وقت ما، حصل والدي على شقة لعائلته ولأطفاله، وهو يحفز أفعاله من خلال حقيقة أنه حصل بنفسه على شقة مساحتها 47 مترًا مربعًا! (أعمل لحامًا براتب 5000 روبل) ولا يحق لنا الحصول على أي شيء. أحتاج إلى المال للسكن. هل يمكنني بيع حصتي دون موافقة المالك ونفس المساهمين؟ سؤال مدفوع الأجر، الرد خلال 30 دقيقة إذا كنت بحاجة إلى إجابة مضمونة وسريعة من محاميين. سنقوم بإعلامك عبر البريد الإلكتروني بالإجابة، وسننشر الإجابة على الموقع.

هل يجوز للمالك الثاني للشقة بيع حصته دون موافقة الأول؟

يتطلب بيع حصة في شقة دون موافقة المالكين الآخرين الامتثال الصارم للمتطلبات المنصوص عليها في القانون المدني للاتحاد الروسي. علاوة على ذلك، في ظل ظروف معينة، سيتعين على البائع إضفاء الطابع الرسمي على نقل ملكية الحصة لصالح أصحاب المنازل الآخرين. يمكنك في المواد المقدمة معرفة أسباب وإجراءات بيع السهم في حالة عدم موافقة المالكين الآخرين. الوضع القانوني للملكية المشتركة لشقة يمكن إثبات الملكية المشتركة للمباني السكنية نتيجة للمعاملات المدفوعة أو المجانية التي كان هناك العديد من المستحوذين عليها. في الوقت نفسه، يختار المواطنون أنفسهم هذا الشكل من الملكية، حيث يتم إنشاء حصص محددة في الحق في الكائن. كقاعدة عامة، يتم التصرف في أي ممتلكات وفقًا لتقدير المواطنين الخاص.

بعد الحصول على موافقة سلطات الوصاية على بيع الحصة، سيتعين عليك التصرف وفقًا للسيناريو المعتاد: فصلها عن الكتلة العامة وعرضها على المالكين الآخرين. كيف تبيع حصة في شقة دون موافقة المالك الثاني؟ الحالات التي لا يستطيع فيها المالكون الاتفاق وديًا على بيع الأسهم، للأسف، ليست غير شائعة. هناك أيضًا الكثير من الفروق الدقيقة المتعلقة بظروف معينة: على سبيل المثال، مكان وجود المالك غير معروف، أو أنه ببساطة يتجنب إجراء محادثة موضوعية حول فصل جزء من الملكية المشتركة عن الملكية المشتركة. كيفية بيع حصة في شقة في هذه الحالة الافتراض الرئيسي هو أن أي شخص خصصها عينيا أو من خلال المحكمة يمكنه بيع حصة في الشقة. وفي الوقت نفسه، لا يجوز للمالكين الآخرين منع بيع السهم، على الرغم من أن لهم الحق الأولي في تملكه.

كيف تبيع شقة إذا كان المالك الثاني ضدها؟

انتباه

إذا قرر المالك بيع حصة في الشقة، فيجب عليه أولاً أن يعرض على مالكي الأسهم الآخرين شراء أسهمهم. وهذا ما يسمى بالحق الاستباقي لشراء سهم.

معلومات

يجب على مالك السهم إخطار المالكين الآخرين كتابيًا بنيته ومنحهم شهرًا لاتخاذ القرار. هذه نقطة مثيرة للاهتمام ومهمة للغاية: في كثير من الأحيان يخلط الناس بين حق الرفض الأول لشراء حصة في شقة وإذن البيع.

كيفية بيع حصة في شقة في عام 2018؟ تعليمات خطوة بخطوة

مهم

إذا لم يوافق الجار على مثل هذه الخيارات، فلن يتم حل هذه المشكلة إلا من خلال المحاكم. من الأسهل بكثير بيع نصف حصة الشقة إذا كان المنزل يحتوي على غرفتي معيشة منفصلتين أو أكثر.

كيف تبيع نصف حصة الشقة إذا كان المالك الثاني ضد ذلك؟

لقد تغير التشريع الروسي منذ 1 يناير 2016، والآن لا تعكس هذه المقالة بشكل كامل السمات القانونية لبيع الأسهم. للحصول على مشورة مفصلة، ​​اتصل بكاتب العدل في مكان إقامتك.
نُشرت في 6 يونيو 2016. تم التوقيع عليها في 2 يونيو 2016. اعتمدها مجلس الدوما في 20 مايو 2016. ووافق عليها مجلس الاتحاد في 25 مايو 2016.
أدخل في القانون الاتحادي الصادر في 21 يوليو 1997 رقم 122-FZ "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" (التشريع المجمع للاتحاد الروسي، 1997، رقم 30، المادة 3594؛ 2001، رقم 11، المادة 997؛ 2004، رقم 3607؛ 2005، رقم 22؛ 2016، رقم 1، المادة 11) التغييرات التالية: 1) في المادة 24: أ) ينبغي ذكر الفقرة 1 على النحو التالي: "1.

بيع حصة في شقة. أو كيفية بيع حصة في الشقة بشكل صحيح؟

يجب أن يكون لدى المالك مستند يوضح حصته. على سبيل المثال، الحق في نصف حصة الشقة أو 50٪ من المساحة الإجمالية. مهم! بادئ ذي بدء، يحاولون تخصيص حصص عينية. على سبيل المثال، إذا كان عدد الغرف في الشقة يساوي عدد المالكين، فيمكن للجميع الحصول على غرفة منفصلة.

ويتم هذا النوع من التقسيم باتفاق المشاركين. إذا كان من المستحيل تخصيص غرفة منفصلة، ​​على سبيل المثال، في شقة من غرفة واحدة، يتم تقسيم الغرفة بالمتر المربع.

في حق الملكية، يتم عرض هذه الحصة كنسبة مئوية أو جزء من المساحة الإجمالية. يتم بيع الحصة بنفس طريقة بيع الشقة بأكملها.

ولكن هناك أيضًا بعض الفروق الدقيقة. يتمتع المالكون الباقون بحق الأولوية في شراء حصة. فقط في حالة الرفض، يمكن إبرام صفقة مع مشتري خارجي.

كيفية بيع حصة في شقة

في عام 2018، هذا مقتطف من سجل الدولة الموحد للعقارات، والذي يشير إلى حجم حصة البائع؛

• وثائق ملكية الشقة، مما يسمح لك بالتحقق من أساس الحصول على حصة في العقار؛
• جواز السفر المساحي للشقة، مع الإشارة إلى التسجيل المساحي والخصائص الرئيسية للمبنى؛
• جواز السفر الفني للمباني، مما يؤكد عدم وجود إعادة تطوير أو إعادة بناء غير مصرح بها؛
• الرفض الكتابي من قبل أصحاب حق الشفعة في الشراء أو تأكيد الإخطار؛
• موافقة موثقة من الزوج على بيع الحصة (إذا كان البائع متزوجا).

إذا كانت المستندات اللازمة متوفرة، يتم إعداد اتفاقية شراء وبيع لحصة من الشقة. فإنه ينص:

• تفاصيل الأطراف (الاسم الكامل، تفاصيل جواز السفر)؛
• وصف موضوع الصفقة.

كيفية بيع حصة في شقة - ما هي الصعوبة؟

من أجل تجنب التقاضي فيما يتعلق ببيع حصة من السكن المشترك، يتم توفير حق استباقي في شراء حصة من قبل مالكين آخرين. ولهذا السبب، يتطلب بيع السهم إخطارًا مسبقًا لجميع المالكين المشاركين برغبتهم في بيع الجزء الخاص بهم من العقار. وفي غضون شهر، يجب على المالكين الإجابة عما إذا كانوا يريدون شراء الحصة المقترحة بسعر البائع. إذا أعرب العديد من المالكين عن رغبتهم في إبرام صفقة، يحق للبائع اختيار من يريد بيع العقار إليه.

وفي حالة الرفض، يمكنك البحث عن مشتري خارجي وإبرام صفقة بيع وشراء معه. الإطار التشريعي تنص المادة 244 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أن الممتلكات المملوكة لشخصين أو أكثر هي ملكية مشتركة مع تعريف حصة كل منهم أو في ملكية مشتركة دون تحديد الأسهم.

بيع شقة مع العديد من الملاك

صحيح أنه سيتعين عليك الخضوع لهذا الإجراء المزعج مثل تخصيص حصة. وهذا يعني أنه بعد الخصخصة، يمتلك كل من المالكين حصة إلزامية معينة.

يمكن التعبير عنها بشكل كسري. على سبيل المثال، شقة مكونة من غرفتين لها مالكان، لكل منهما نصف حصة. إذا تحدثنا عن حصة عينية، يتبين أن كل شخص يمتلك إحدى الغرف، وسيمتلكان المناطق المشتركة (المطبخ، الممر، المخزن) بشكل مشترك. علاوة على ذلك، بعد تخصيص الحصة، سيكون لهم أيضًا الحق في استخدام المباني المذكورة أعلاه. وفي هذه الحالة تصبح حصة الجميع شخصية، ويبقى الجيران شركاء في الملكية. ويمكن أيضًا تقسيم الممتلكات المشتركة. هذه، كقاعدة عامة، عملية معقدة وطويلة، وبعد ذلك سيتم إلغاء الملكية المشتركة، وسوف يصبح شخص واحد فقط المالك الكامل.

كيفية بيع حصة في شقة إذا كان المالك الثاني ضدها

وبالتالي، قد يكون بيع أو شراء حصة مصحوبة بفروق فروق دقيقة مختلفة، والتي ينبغي، ولكن لسوء الحظ، لا يتم توفيرها دائمًا من خلال لوائح مثل قوانين الإسكان والأسرة والقوانين المدنية للاتحاد الروسي. كيفية بيع حصة في شقة؟ ماذا تفعل إذا كان القاصر يملك حصة؟ هل من الممكن بيع سهم إذا لم تتم الموافقة على الصفقة من قبل المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة؟ كيفية بيع حصة في شقة مرهونة؟ إجراء بيع حصة في شقة يمكنك فقط بيع حصة مخصصة - وهي حصة محددة بوضوح في إجمالي كتلة الأسهم والتي يمكن تقييمها. ومن الناحية العملية، يتعين على المالك دائمًا اللجوء إلى تخصيص الملكية المشتركة عينًا، أي تحديد عدد المباني التي تشملها هذه الحصة وعددها. ويعتقد أن تخصيص الأسهم يجب أن يتم بالاتفاق المتبادل بين المالكين. وإلا فإن المحكمة سوف تحل المشكلة.

كيفية بيع حصة في شقة إذا كان المالك الثاني ضد 2017

عند بيع حصة تنتهك حق الشفعة، يحق لأي مشارك آخر في الملكية المشتركة، خلال ثلاثة أشهر، أن يطلب من المحكمة نقل حقوق والتزامات المشتري إليه. ومع ذلك، فإن هذه المادة من القانون لا تنص على الحالة التي يتجنب فيها أصحاب الأسهم الآخرون في الشقة تلقي مثل هذا الإخطار من البائع.

في كثير من الأحيان، من أجل إجراء إخطار أكثر صحة، يلجأ المالكون - بائعو الأسهم - إلى كاتب عدل (وهذا صحيح)، ومع ذلك، لا يصدر كتاب العدل دائمًا الشهادات اللازمة إذا لم يكن من الممكن تسليم الإخطار إلى المالك الآخر . وهنا ينشأ موقف مفاده أن خدمة التسجيل الفيدرالية (FRS) ترفض قبول المستندات الخاصة ببيع سهم إلى شخص خارجي ما لم يتم إخطار المالكين الآخرين.

كيفية بيع حصة في شقة إذا كان المالك الثاني ضد 2016

يتم إضفاء الطابع الرسمي على تسجيل إجراء تخصيص الحصة من قبل كاتب العدل؛ ولن يكون للاتفاقيات الشفهية، بالطبع، قوة قانونية. في الوقت نفسه، إذا لم يتوصل المالكون المشاركون إلى قرار مشترك، فيجب حل هذه المشكلة فقط من خلال المحكمة.

كقاعدة عامة، يتم تقديم المطالبة من قبل المالك الذي يرغب في تنفيذ إجراءات تخصيص حصة. يمكن أن تستمر المعركة القانونية لمدة تصل إلى ستة أشهر أو أكثر (خاصة إذا لم يحضر المشاركون الآخرون الاجتماعات).

بيع جزء من شقة بعد تخصيص حصة يحق للمالك بيعها. ولكن قبل القيام بذلك، يجب عليك عرض شراء الجزء الخاص بك لمالكين آخرين. وفقا للقانون، قبل بيع حصة في شقة، يجب على المالكين الآخرين إرسال إشعار كتابي مع عرض لإجراء عملية شراء. تشير هذه الوثيقة إلى التكلفة والخصائص التقنية للمنزل.

يتميز شراء المساكن من عدة ملاك بالنقاط الثلاث التالية: يجب على المالكين المشتركين التنازل عن حق الشفعة في الشراء لصالح طرف ثالث، ويتخذ الملاك المشتركون قرارًا بالإجماع ببيع الشقة، وتلتزم سلطة الوصاية بما يلي: الموافقة على معاملة المالك القاصر.

ينص التشريع المدني الروسي على أنه إذا تم بيع شقة بشكل مشترك من قبل مالكين، فيمكن إضفاء الطابع الرسمي على علاقتهما مع بعضهما البعض:

1. في شكل ملكية مشتركة.
2. في شكل ملكية مشتركة.

وبناءً على ذلك، يجب على المشتري أن يأخذ في الاعتبار تفاصيل الصفقة عند بيع شقة مملوكة لمالكين، والمخاطر التي تنشأ عند شراء منزل، والمستندات التي يجب طلبها من المالكين.

عند شراء منزل من عدة مالكين، يخاطر المشتري بخسارة المنزل الذي اشتراه بحسن نية من خلال المحكمة إذا:

1. ولم يحصل أحد المالكين على موافقة المالك المشارك الآخر لبيع العقار.
2. ولم يخطر البائع المالك المشارك الثاني بشأن البيع القادم للمنزل. وبذلك انتهك حقه الشفعي في الحصول على حصة في الشقة.

وثائق لإبرام الصفقة

للتخلص من المخاطر غير المعقولة الناجمة عن المعاملة، عليك معرفة المستندات التي تحتاج إلى طلبها من البائع عند إبرام اتفاقية الشراء والبيع.

مع مالك مشترك

الجدول 1. المستندات الأساسية لبيع عقار من قبل مالك مشترك. المصدر: البوابة القانونية Consultant.ru

فارق بسيط مهم:إذا كان المالكان المشتركان للمنزل زوجة وزوجًا، فإن القانون ينص على إمكانية بيع العقارات السكنية دون الحصول على موافقة موثقة أو موافقة شخصية من أحد الزوجين. يجب على البائع أن يقدم للمشتري في وقت المعاملةعقد زواج . يجب أن تشير الوثيقة إلى أن الشقة مملوكة للبائع فقط وأن الزوج الآخر ليس له حقوق ملكية فيما يتعلق بالسكن المنفصل.

وثائق إضافية

تشمل المستندات الإضافية التي يتم فحصها قبل تحويل الأموال عند بيع شقة من قبل مالكين ما يلي:

1. جواز سفر.
2. جواز السفر الفني للمباني السكنية.
3. شهادة من مكتب الإسكان تحتوي على بيانات السكان المسجلين في الشقة.
4. فواتير الخدمات لا تظهر أي ديون.

كم عدد العقود المبرمة؟

إذا تم بيع الشقة من قبل مالكين معًا، فإن إبرام اتفاقية واحدة يكفي. يجب أن تشير الوثيقة إلى المعلومات الشخصية لاثنين من مالكي العقارات السكنية والمشتري.

فارق بسيط مهم: يمكن لأحد المالكين المشتركين بيع السكن دون حضور الآخر في مكان المعاملة. في هذه الحالة، يجب على المشتري أن يطلب منه إظهار موافقة موثقة من المالك الثاني للبيع.

عند بيع شقة يملكها أصحابها بشكل مشترك، يتم إبرام عقد واحد. ومن جهة البائع يمكن التوقيع عليها من قبل المالكين أو أحدهما. يمكن التصرف الفردي في الممتلكات إذا أذن المالك المشارك الثاني بذلك كتابيًا. ويجب أن يكون هذا الإذن مصدقًا من كاتب العدل.

إجراء

للمالك المشترك

1. قم بإعداد حزمة من المستندات لإبرام الصفقة.
2. أرسل إشعارًا كتابيًا يتضمن شروط الاتفاقية والسعر إلى المالك المشارك الآخر مع عرض لشراء الحصة.
3. انتظر شهرًا واحدًا للحصول على الرد.
4. بموافقة المالك الثاني بيع له حصته في العقار بالشروط المحددة في الإشعار. إذا لم يوافق المالك المشارك الثاني على هذه الشروط، فأنت بحاجة إلى محاولة إيجاد خيار مقبول لكلا الطرفين أثناء المفاوضات معه. إذا كانت متطلبات المشتري لا ترضي البائع، يجوز للبائع أن يرفض بيع الجزء الخاص به من المنزل له ويبدأ في البحث عن مشتري آخر.
5. عند استلام رفض كتابي أو عدم الرد خلال شهر واحد، يعتبر التزام البائع بإخطار المالك الآخر قد تم الوفاء به. ومن هذه اللحظة فصاعدا، فهو حر في اختيار المشتري.

للمالك المشترك

1. الحصول على موافقة كتابية من المالك المشارك الثاني، مصدقة، أو موافقة على المشاركة الشخصية في الصفقة. إذا لم يتم اتخاذ قرار بيع الشقة من مالكين بالإجماع، فلن تتم الصفقة.
2. قم بإعداد حزمة من المستندات اللازمة لإبرام الصفقة.
3. عند صياغة العقد، تتم الإشارة إلى البيانات الشخصية لأحد المالكين المشتركين فقط. المالك الثاني، إذا شارك شخصيا في الصفقة، يوقع الوثيقة فقط.

من يدفع الضرائب

ويضع القانون التزام بدفع ضريبة الدخل الشخصي إلى خزانة الدولة على البائع.

إذا كان المالك يمتلك الشقة لأكثر من 5 سنوات متواصلة، فإنه يحصل على الحق بما يعادل مليون روبل.

فارق بسيط مهم:يتم تخفيض الحد الأدنى لمدة ملكية العقار للحصول على الحق في الخصم الضريبي إلى 3 سنوات إذا:

• قام البائع بشراء العقار بموجب اتفاقية صيانة مدى الحياة مع المُعالين.
• ورث البائع المنزل أو حصل عليه كهدية من قريب أو أحد أفراد الأسرة.
• استلم البائع العقار من خلال إبرام اتفاقية الخصخصة.

إذا كان أحد المالكين طفلاً

في هذه الحالة، يجب على الوالدين تزويد المشتري بإذن كتابي صادر عن موظف في هيئة الوصاية. إذا لم يكن لديهم إذن، فإن شراء شقة سيصبح محفوفا بالمخاطر للغاية. والحقيقة هي أن سلطة الوصاية يمكنها الطعن في مثل هذه المعاملة في المحكمة، مستشهدة بالادعاء باعتباره انتهاكًا لحقوق السكن للقاصر.